전라남도 도시 및 주거환경정비조례안

제1장 총칙

제1조(목적) 이 조례는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다), 동법시행령(이하 "영"이라 한다) 및 동법시행규칙(이하 “시행규칙”이라 한다)에서 위임한 사항과 그 밖에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. "기존무허가건축물"이라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙(제344호) 제5조의 규정에 따른 1989년 1월 24일 이전에 발생한 무허가건축물을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 “신발생무허가건축물"이라 한다.

2. "관리처분계획 기준일"이라 함은 법 제46조제1항의 규정에 따른 분양 신청기간이 만료되는 날을 말한다.

3. "현지개량사업"이라 함은 법 제6조제1항제1호의 규정에 해당하는 주거환경개선사업으로서 정비계획에서 정하는 범위 내에서 토지등소유자가 시행하는 사업을 말한다.

4. "공동주택건설사업"이라 함은 법 제6조제1항제2호의 규정에 해당하는 주거환경개선사업 중 공동주택 및 그 부대복리시설의 건설사업으로서 법 제7조제1항의 규정에 따른 시장․군수 또는 법 제2조제10호의 규정에 따른 주택공사등이 시행하는 사업을 말한다.

5. "환지방식사업"이라 함은 법 제6조제1항제3호, 같은 조제2항과 제4항의 규정에 해당하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업으로서 정비계획에서 도시개발법의 환지에 관한 규정을 준용하여 시행하는 사업을 말한다.

6. “효용지수”라 함은 분양예정의 건축물을 층별, 용도별로 파악하여 감정평가시에 고려하는 효용비율로서 이를 지수로 나타낸 것을 말한다.

7. “주택접도율”이라 함은 정비구역내 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역내 건축물 총수로 나눈 백분율을 말한다.

제3조(노후․불량건축물) ①영 제2조제1항제2호에서 ꡒ공장의 매연․소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역안에 있는 건축물로서 도 조례가 정하는 건축물ꡓ이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 건축물로서의 구조 강도를 갖추지 못한 것

2. 거주자의 안전에 위험이 있을 정도로 노후한 것

3. 침실․부엌․화장실․세면장 중 한 가지 이상을 갖추지 못한 것

4. 벽․지붕 등의 주요구조부의 재질이 내열․내화․방열 및 방습에 적절한 재질이 아닐 것

5. 상․하수도 시설이 없는 것

6. 고정 난방시설을 갖추지 못했거나 작동이 불가능한 것

7. 2층 이하의 벽체가 목조․조적조 또는 연와조 건축물 등 화재에 취약한 것

8. 건강하고 쾌적한 주거시설을 위하여 방음․환기․채광을 위한 적정한 시설을 갖추지 못한 것

②영 제2조제2항제1호의 규정에 따른 노후․불량건축물이라 함은 다음 각 호와 같다.

1. 공동주택

가. 1994. 12. 31까지 준공(사용승인)된 건축물은 20년+(준공연도-1985)년이 지난 건축물

나. 1995. 1. 1 이후 준공(사용승인)된 건축물은 30년이 지난 건축물

2. 이외 건축물

가. 철근․철골콘크리트로, 강구조 건축물은 준공(사용승인)된 후 30년이 지난 건축물

나. 그 외 건축물은 준공(사용승인)된 후 20년이 지난 건축물

제2장 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정

제4조(정비계획 수립대상구역 요건) 영 제10조제1항 관련 별표 1 제5호의 규정에 따른 정비계획 수립대상구역의 요건은 다음 각 호와 같다.

1. 주거환경개선구역의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 말한다.

가. 노후․불량건축물에 해당되는 건축물의 수가 대상구역안의 건축물의 수의 100분의 50 이상인 지역

나. 무허가건축물의 수가 대상구역안의 건축물의 수의 100분의 20 이상인 지역

다. 호수밀도가 70호/㏊ 이상인 지역

라. 인구밀도가 200인/㏊ 이상인 지역

마. 정비대상 구역내 4미터 미만 도로의 길이가 총도로길이의 100분의 40 이상이거나 4미터 이상 도로에 접한 주택접도율이 100분의 30 이하인 지역

바. 대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(「건축법」 제49조의 규정에 따른 분할제한 면적 이하인 것을 말한다. 이하 같다)의 필지수가 100분의 50 이상인 지역

2. 주거환경개선구역 선정시 다음 지역을 우선적으로 고려하여야 한다.

가. 당해 시․군에서 상대적으로 낙후된 지역

나. 상습침수지역․재해위험지역 등 재해 발생이 우려되는 곳으로 전면매수 등으로 신속히 사업시행이 필요한 지역

다. 과소필지 등으로 현행 건축기준 등에 적합한 증․개축 등의 건축행위가 제한됨으로써 주거환경이 열악하게 된 곳

라. 대상구역내 국․공유지 비율이 높아 거주주민의 재정착에 실질적인 도움이 되는 지역

마. 정비기반시설 설치 등에 국가나 지방자치단체의 재정이 투입되어야 사업시행이 가능한 지역

3. 주택재개발구역의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 말한다.

가. 노후․불량건축물에 해당하는 건축물의 수가 대상구역안의 건축물의 수의 100분의 40 이상인 지역

나. 정비대상 구역 내 4미터 미만 도로의 길이가 총 도로길이의 100분의 30 이상이거나 4미터 이상 도로에 접한 주택접도율이 100분의 40 이하인 지역

다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지 수가 100분의 40 이상인 지역

라. 법 제35조제2항의 규정에 따른 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역

마. 제2호 나목부터 라목에 해당하는 지역

제5조(정비계획 수립시 조사 내용) 영 제10조제2항제7호에서 “그 밖에 도조례가 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 거주가구 및 세입자 현황

2. 도시계획상 토지이용계획 현황

3. 토지의 용도·규모별 현황

4. 건축물의 허가유무 및 노후불량 현황

5. 건축물의 용도·구조·규모 및 건축경과 연도별 현황

6. 정비구역내 유․무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래

7. 토지등소유자의 정비구역 지정에 관한 동의 현황(도시환경정비사업구역 제외)

제6조(정비계획의 경미한 변경) ①영 제12조제12호에서 “도 조례가 정하는 사항의 변경"이라 함은 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 정비사업 명칭의 변경

2. 「도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙」제14조의 규정에 따라 도로모퉁이를 잘라내기 위한 구역결정사항의 변경

3. 영 제13조제1항제3호 규정의 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획의 변경

4. 정비구역이 접하여 있는 경우 상호경계 조정을 위한 구역범위의 변경

5. 정비구역의 결정내용 중 구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한 면적의 정정 및 지구의 정정을 위한 변경

6. 건축물에 대한 건축계획(이하 “건축계획”이라 한다)의 변경을 수반하지 아니하는 사업시행지구 분할계획 또는 건축부지계획의 변경

7. 건축계획 중 영 제54조제1항 관련 별표 2 제3호, 건설교통부 고시 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」과 제27조제2항제1호 규정의 범위안에서 주택의 규모별 비율의 변경

8. 건축계획의 변경을 수반하지 아니하는 단순한 건축배치계획의 변경

9. 건설예정인 주택세대수의 100분의 10이내의 변경과 이에 따른 건축계획의 변경

제7조(정비계획의 내용) 영 제13조제1항제9호에서 "그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 도의 조례가 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호를 말한다.

1. 건축물의 용도․밀도․배치․높이․형태․색채에 관한 계획

2. 가구 또는 획지에 관한 계획

3. 주민의 소득원 개발에 관한 사항 (주거환경개선사업에 한한다)

제8조(정비계획의 세부기준) ①영 제13조제2항의 규정에 따른 정비계획은 다음 각 호의 기준에 적합하게 수립하여야 한다.

1. 정비구역은 다음 각 목의 기준에 적합할 것

가. 행정구역․지형, 이미 결정된 도시계획, 건축물의 배치․규모, 효율적인 사업시행규모 및 주민의 의견 등을 종합적으로 고려하여 주변에 설치된 도시계획시설과의 연계성을 갖도록 할 것.

나. 정비구역의 경계는 도시계획․행정구역․지형․도로․지적경계선을 기준으로 하되, 지적경계선을 기준으로 하는 경우에는 가급적 직선의 형태로서 굴곡이 심하지 않도록 하고 불가피하게 건축물이 저촉되는 경우를 제외하고는 건축물이 포함되지 아니하도록 계획할 것. 이 경우 정비구역경계선으로 인하여 분할되는 구역 외의 토지는 「건축법」의 건축이 가능하도록 한다.

다. 정비구역의 면적은 사업시행 후 주변 지역의 기능회복 및 기능전환을 고려한 적정한 규모로 하고 정비구역의 형태는 정비사업시행시 합리적이고 효율적인 토지이용이 될 수 있도록 정할 것.

라. 정비구역에는 원칙적으로 공원·녹지(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조 규정에 따른 녹지지역을 포함한다) 또는 나대지 등을 가급적 포함되지 않도록 할 것. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 포함하여 계획할 수 있다.

(1) 순환정비방식으로 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우

(2) 공원·녹지의 기능을 개선하거나 그 지상의 불량건축물을 철거·정비하기 위하여 필요한 경우

(3) 지형여건, 건축물의 배치 또는 토지이용의 증진을 위하여 필요한 경우

2. 법 제4조제1항제3호의 도시계획시설의 설치에 관한 계획과 영 제13조제1항제4호의 정비기반시설의 설치계획을 수립함에 있어 도시계획시설과 정비기반시설은 적정한 배치와 규모가 되도록 하고 정비구역 인근에 설치 또는 결정된 도시계획시설과 연계할 것. 이 경우 학교에 대하여는 관계기관과 협의를 거쳐 당해 시설용지의 확보여부를 결정하여야 하고, 「주택건설기준 등에 관한 규정」제25조에 따른 진입도로는 확보되었거나 정비사업으로 확보할 수 있어야 하며, 도시환경정비사업의 경우에는 지하시설의 유기적인 연결을 위하여 지하공간 개발계획을 포함할 수 있다.

3. 법 제4조제1항제4호의 규정에 따른 공동이용시설 설치계획은 정비구역안 또는 정비구역 인근에 설치되어 있는 공동이용시설의 가용성을 참작하여 적정한 규모 및 배치가 되도록 수립할 것.

4. 법 제4조제1항제7호의 규정에 따른 정비사업시행 예정 시기는 정비사업 시행 인가 신청 준비기간 등을 고려하여 정비구역지정고시가 있은 날부터 4년 이내로 한다.

5. 영 제13조제1항제5호의 규정에 따라 정비구역을 분할하여 정비사업을 시행하는 경우에는 지형여건, 정비기반시설․도시계획시설의 설치계획, 분할된 지구 상호간의 사업성 등을 고려하여 사업추진의 효율성과 사업효과를 높일 수 있도록 정하되 지나치게 광대하거나 협소하게 분할하여 수립하지 아니할 것. 이 경우 주거환경정비구역의 분할시행에 관한 계획은 동일 정비구역 안에서 현지개량사업 또는 환지방식사업이 공동주택건설사업과 함께 시행되거나 정비구역 여건상 분할시행이 필요한 경우에 한한다.

6. 공동주택을 건설하는 구역의 임대주택부지, 종교부지 및 분양대상 복리 시설 등은 효율적인 유지·관리를 위하여 필요한 경우 획지로 분할하고 진입로를 정할 것.

7. 제7조제3호의 규정에 따른 주민의 소득원개발에 관한 계획은 당해 정비구역안의 주민 소득수준 및 노동인구의 규모 등을 참작하여 소득원개발사업 시설계획을 수립할 것.

②도지사는 정비구역의 지정 또는 변경과 관련한 도시계획위원회와 건축위원회의 공동심의에 효율적인 운영을 위하여 심의기준을 정할 수 있다.

제9조(건축물에 관한 계획) 영 제13조제2항의 규정에 따라 시장·군수가 정비계획을 수립함에 있어 건축물에 관한 계획은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.

1. 주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 주택재건축사업 등의 계획기준은 다음 각 목과 같다.

가. 영 제13조제1항제3호의 기존건축물의 정비‧개량에 관한 계획은 건축물의 준공년도‧용도‧구조‧규모‧입지‧허가 유무 및 노후불량 정도를 고려하여 존치‧개수‧철거 후 신축‧철거 이주 등으로 구분하여 계획한다.

나. 공동주택을 계획하는 경우에는 토지등소유자에게 공급하기 위한 분양주택 외에 정비구역 안에 거주하는 세입자에게 공급하기 위한 임대주택의 건설을 계획할 수 있다. 다만, 임대주택 입주대상 세입자가 적거나 건축계획상 임대주택의 건설이 곤란한 경우 또는 다른 정비구역의 임대주택을 공급할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 가구 또는 획지별로 계획을 수립하는 경우에는 가구 또는 획지별로 건축계획을 정한다.

2. 도시환경정비사업의 경우에는 다음의 기준에 의한다.

가. 정비구역의 특성과 도시기능 회복을 위하여 복합용도의 건축계획을 원칙으로 한다.

나. 주거공간을 확보할 필요가 있는 경우 시장‧군수는 주택용도를 포함한 복합용도의 건축계획을 우선 검토하여야 한다.

다. 정비구역을 구분하여 높이 및 층수를 정할 수 있으며, 그 범위는 도시주거환경정비기본계획(이하 이 호에서 “기본계획”이라 한다)에 적합하여야 한다.

라. 건축물의 최고 높이 및 층수가 정하여지지 않은 지역은 「건축법」제51조의 규정에 따른 건축물의 높이제한 기준을 따른다.

마. 건축계획의 내용에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

(1) 건축선, 건축물 배치계획, 공개공지계획, 조경계획, 건축물의 주‧부출입구 위치와 이에 따른 보행동선계획, 건축물의 주차 진‧출입구 위치와 이에 따른 차량동선계획

(2) 기본계획의 내용 및 당해 용도지역‧용도지구에 적합한 건폐율‧용적률‧높이 및 층수, 건축물의 용도 계획

(3) 대상구역 주변 건축물 현황(건축선‧층수‧높이)을 감안한 당해 구역의 스카이라인계획

(4) 대상구역 주변에 문화재나 자연 지형지물이 있는 경우에는 주변경관에 미치는 영향을 최소화 할 수 있는 경관계획

제3장 정비사업의 시행

제10조(조합설립인가내용의 경미한 변경) 영 제27조제4호의 규정에  따른 조합원의 동의 없이 신고로써 변경할 수 있는 “도 조례로 정하는 경미한 사항의 변경”이라 함은 다음 각 호를 말한다.

1. 지구의 정정

2. 법령 또는 조례 등의 개정에 따라 단순한 정리를 요하는 사항

3. 사업시행인가의 변경인가에 따라 변경이 필요한 사항

4. 관리처분계획의 변경인가에 따라 변경이 필요한 사항

제11조(조합설립 인가 신청서류 등의 작성방법) ①시행규칙 제7조의 규정에 따른 조합설립 인가 신청서 및 첨부서류의 작성기준은 다음과 같다.

1. 정관의 작성은 법 제20조제2항의 규정에 따른 표준정관을 기준으로 작성함을 원칙으로 한다.

2. 조합의 명칭은 사업시행구역 명칭의 뒤에 정비사업조합이라는 명칭을 사용할 것

3. 신청인 대표자는 토지등소유자의 추천 또는 주민총회에서 선정할 것

4. 주된 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 시․군 안에 두는 것을 원칙으로 할 것

5. 사업시행구역의 명칭 및 면적은 법 제4조제1항의 규정에 따라 결정된 내용으로 할 것

6. 조합원수는 신청서에 첨부된 조합원 명부를 기준으로 작성할 것

7. 토지등소유자의 동의서는 건설교통부 고시「정비사업조합설립추진위원회 운영규정」의 동의서식으로 하고, 조합원 번호 동의자의 주소·성명 및 권리내역을 기재하고 동의율을 확인할 수 있는 동의 총괄표를 작성 제출할 것

8. 위원선정 증빙서류로 토지등소유자의 대표자 추천서 또는 주민총회 회의록 등을 첨부할 것.

② 제1항의 규정(제2호를 제외한다)은 법 제13조의 규정에 따른 추진위원회 승인 신청시 이를 준용한다.

제12조(사업시행인가의 경미한 변경) 영 제38조제12호의 규정에 따른 “도 조례가 정하는 사항을 변경하는 때”라 함은 다음 각 호를 말한다.

1. 영 제41조제1항의 시행규정에서 정한 사항 중 제11조제1호․제2호와 제4호의 변경

2. 영 제41조제2항의 규정에 따라 작성한 사업시행계획의 내용 중 다음 각 목의 사항

가. 사업시행자의 대표자

나. 권리․의무의 승계에 따른 영 제41조제2항제8호의 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자별 권리명세

3. 영 제41조제4항과 제5항의 규정에 따라 규약에 정한 사항 중 다음 각 목의 사항

가. 사업시행자 외에 토지 등의 소유자가 없거나 총회의 의결로 규약을 변경하도록 정한 경우 제11조제1호․제2호와 제4호의 사항

나. 주된 사무소의 소재지

4. 법 제32조 규정에 따라 인․허가 등이 의제되는 다른 법률에서 당해 인․허가의 경미한 변경사항으로 규정한 것

제13조(도시환경정비사업 지정개발자의 정비사업비 예치 등) ①법 제29조제1항의 규정에 따른 도시환경정비사업의 지정개발자가 예치하여야 할 금액은 정비사업비의 100분의 10으로 하고, 시장·군수는 지정개발자에게 예치에 관한 사항을 통지하여야 한다.

②제1항의 규정에 따른 예치금의 예치통지를 받은 지정개발자는 지체없이 당해 정비구역을 관할하는 시․군의 금고에 제1항의 규정에 따른 금액을 현금으로 예치하거나 이에 상당하는 보증보험증권, 국가 또는 지방자치단체가 발행한 국채 또는 지방채, 「주택법」제76조의 규정에 따른 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서 또는 「건설산업기본법」에 따른 건설공제조합이 발행하는 보증서를 제출하여야 한다.

③시장․군수는 당해 정비사업의 진도에 따라 제2항의 규정에 의한 예치금의 일부를 반환할 수 있으며, 지정개발자의 사업시행이 부실하게 될 우려가 없어졌다고 인정될 때에는 제2항의 규정에 의한 예치금을 반환할 수 있다.

제14조(시행규정에 정할 사항) 영 제41조제1항제11호의 규정에 따른 “도의 조례가 정하는 사항“이라 함은 다음 각 호의 사항 중 당해 정비사업에 필요한 사항을 말한다.

1. 건축물의 철거에 관한 사항

2. 주민이주에 관한 사항

3. 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항

4. 주택의 공급에 관한 사항

제15조(주거환경개선구역안에서 건축법 등의 특례) ①법 제42조제3항제1호의 규정에 따라 다음 각 호에 해당하는 건축물의 건축에 대하여는 「건축법」제33조의 규정에 따른 대지와 도로의 관계를 완화하여 적용할 수 있다.

1. 20세대 이상의 공동주택

2. 주거용도와 주거용도 외의 용도가 복합된 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물

가. 주거용도가 20세대 이상이고 세대당 전용면적이 60제곱미터를 초과하는 것

나. 가목에 해당하지 아니하는 것으로서 연면적이 200제곱미터를 초과하는 것

②법 제42조제3항제2호의 규정에 따라 「건축법」제51조와 제53조의 규정에 따른 건축물의 높이제한 규정은 이를 적용하지 아니하고 다음 각 호의 기준에 의한다. 다만, 사업시행자가 공동주택을 건설 ․공급하는 경우에 한한다.

1. 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지 수평거리의 2배를 초과하지 아니할 것

2. 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비 15미터 이상의 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 높이 4미터 이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 0.5미터 이상

나. 높이 8미터 이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 1미터 이상

다. 높이 8미터를 초과하는 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 1/3이상

3. 건축물(기숙사를 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지경계선까지의 수평거리의 3배(근린상업지역, 준주거지역안의 건축물 및 다세대주택은 5배) 이하의 높이로 할 것

4. 동일한 대지안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목에서 정한 거리 이상을 띄어 건축할 것

가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이는 0.8배 이상

나. 채광창(창넓이 0.5제곱미터 이상의 창을 말한다)이 없는 측면이 마주보는 경우에는 6미터 이상

다. 측벽과 측벽이 마주보는 경우에는 4미터 이상

5. 제2호의 규정에 불구하고 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한규정을 정비구역 전체에 동일한 방향으로 적용하는 정비구역으로서 건축 가능한 높이가 고시된 정비구역은 정북방향을 정남방향으로 볼 수 있다.

제16조(분양신청의 절차 등) ①영 제47조제1항제11호의 규정에 따른 ꡒ도의 조례가 정하는 사항ꡓ이라 함은 다음 각 호를 말한다.

1. 분양신청 안내문

2. 철거 및 이주 예정일

②법 제46조제2항의 규정에 따른 분양신청을 하는 자는 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 권리를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여야 하며 조례, 정관 등에 분양신청자격을 특별히 정한 경우에는 그 자격을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하여야 한다. 이 경우 분양신청자는 관리처분계획 기준의 범위 안에서 분양예정인 토지 또는 건축물중 희망하는 대상․규모에 관한 의견을 제출할 수 있다.

제17조(분양예정 대지 또는 건축물 추산액의 산정) 법 제48조제5항제1호의 규정에 따른 주택재개발사업의 분양예정의 대지 또는 건축물의 추산액은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 공동주택(지분대지를 포함한다. 이하 같다)의 경우에는 다음 각 호의 방법에 의하여 추산액을 산정한다.

1. 국민주택기금을 지원 받는 공동주택은 「국민주택기금운용 및 관리규정」을 적용한다.

2. 제1호 이외의 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가(대지비 및 건축비와 사업시행에 소요된 제비용 등) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 한다.

제18조(주택재개발 및 도시환경정비사업의 관리처분 기준 등) ①영 제52조제1항제3호의 규정에 따른 주택공급 대상자는 법 제46조의 규정에 따른 분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자이어야 한다.

1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 총가액(영 제57조제1항제1호 규정에 따른 가격을 말하며, 이하 "종전가액"이라 한다) 중 다음 각 목에 해당하는 가액을 제외한 가액(이하 "권리가액"이라 한다)이 당해 사업시행구역의 분양예정 토지 및 건축물 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제19조 규정에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이상인 자. 이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국·공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.

가. 「건축법」제2조제1호 규정에 따른 하나의 대지범위에 속하는 토지가 여럿필지이거나 그 대지 범위 안에 여럿개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정을 위한 공람공고일(이하 “구역지정 공람공고일”이라 한다)후에 그 토지의 일부를 취득(여러필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득 하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)한 경우 그 해당 가액

나. 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정 공람공고일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우 그 해당가액

다. 「지적법」 제2조제4호 규정에 따른 1필지의 토지를 정비구역지정 공람공고일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우 그 해당가액

라. 신발생 무허가건축물의 경우 그 해당가액

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(제1호 단서의 규정에 따른 국·공유지 면적을 포함한다) 중 제1호 가목 내지 다목 규정의 경우로 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지면적이 시․군「건축조례」 규정의 규모 이상인 자. 다만, 정비구역지정 공람공고일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행인가고시일 후부터 법 제52조제3항 규정에 따른 공사완료공고일 기간 동안 분양신청자를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 「주택공급에 관한 규칙」제6조제3항의 규정을 준용하며, 분양 받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(제4항 규정의 부동산등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다.

3. 종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자. 다만, 그 주택이 제1호 가목, 나목 또는 라목에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

1. 여럿의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우

2. 제1항제3호 규정에 따른 하나의 주택을 여럿이 소유하고 있는 경우

3. 제1항 각 호 규정에 따른 분양대상기준에 합당하게 여럿의 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우

4. 제1항제1호각목(제1항제2호와 제3호에서 준용되는 경우를 포함한다)의 규정에 따라 분양대상에서 제외된 자로서 정비구역지정 공람공고일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 제2항 각 호의 분양대상에 합당하여 당해 토지 등의 소유자 여럿이 함께 분양신청한 경우

③제1항제1호 가목 내지 다목의 규정 중 취득의 범위는 정비구역지정 공람공고일 이전에 이미 일부 취득된 소유권을 규모나 유형의 변동 없이 단순 이전되는 경우를 제외하며, 토지 또는 건축물의 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다.

제19조(주택재개발사업 분양주택 공급 순위) 영 제52조제1항제8호의 규정에 따른 주택재개발사업의 주택공급은 제18조의 규정에 따른 분양대상자에게 다음 각 호의 기준에 따라 사업시행인가일을 기준으로 한 종전의 토지 또는 건축물의 권리가액을 기준으로 공급한다.

1. 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 인접한 분양주택가액이 2개인 때에는 분양대상자의 신청내용에 의한다.

2. 제1호의 규정에 불구하고 정관 등으로 정하는 경우, 국민주택규모의 주택은 분양대상자의 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설가구수의 100분의 50 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 100분의 50까지 분양대상자에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다.

3. 동일규모 주택분양 시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동·층·호 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.

제20조(주택재건축사업 관리처분의 방법과 기준) 영 제52조제2항에서 정한 범위 안에서ꡒ도 조례가 따로 정하는 경우ꡓ라 함은 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가치 또는 면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양한다. 이 경우 새로이 건축되는 주택의 규모별 배정은 조합원 소유 기존주택 등의 동별․위치․층수 등을 고려하여 관리처분계획이 정하는 절차에 따라 결정한다.

2. 임대사업자에게 소유주택 수만큼 주택을 공급하고자 할 경우에는 정비구역지정 공람공고일 현재 「임대주택법」에 의한 임대사업자 등록을 하고 당해 정비구역 안에 소유한 임대주택에 한한다. 다만, 정비구역 밖에서 주택재건축사업을 시행하는 경우에는 시장․군수에게 추진위원회의 승인을 받은 날을 말한다.

3. 제2호의 규정에 의하여 임대사업자에 공급하는 주택은 사업시행 구역 안에서 공급되는 주택의 규모 중 기존에 소유한 임대주택의 규모에 가장 근접한 규모의 주택을 공급한다.

4. 상가 등 부대복리시설의 분양에 관하여는 영 제52조제2항제2호의 규정에 의한다.

5. 그 밖에 관리처분계획에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다.

제21조(주거환경개선사업의 주택공급대상에서 제외되는 자) 영 제54조 제1항 관련 별표 2 제2호의 규정에 따라 주택공급이 제외되는 과소토지소유자 등은 다음 각 호와 같다. 다만, 시장․군수가 당해 지역의 실정을 감안하여 토지의 합리적 이용 및 주택공급에 미치는 영향이 크지 않다고 판단하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다.

1. 「건축법」 제 49조의 규정에 따른 당해 지방자치단체의 조례로 정한  대지분할 제한면적에 미달하는 토지소유자

2. 신발생 무허가건축물의 소유자

제22조(주거환경개선사업의 임대보증금․임대료) 영 제54조제2항 관련 별표 3 제1호 다목(2)의 규정에 따른 주거환경개선사업의 임대주택의 임대보증금 및 임대료에 관하여는 「임대주택법령」의 관련규정에 의한다.

제23조(주택재개발사업의 임대주택 공급대상자 등) ①영 제54조제2항 관련 별표 3 제2호 가목(4)의 규정에 따른 ꡒ도 조례가 정하는 자ꡓ라 함은 제2조제1호의 규정에 따른 기존무허가건축물의 소유자를 말한다.

②영 제54조제2항 관련 별표 3 제2호 나목의 규정에 따라 “도 조례가 정하는 임대주택의 규모 및 규모별 입주자선정방법, 공급절차의 기준”은 다음과 같다.

1. 임대주택은 전용면적 기준 30제곱미터 이상 60제곱미터 이하 (주택공사 등이 시행자인 경우에는 시행규정과 사업시행계획이 정하는 바에 의한다)로 한다.

2. 규모별 입주자 선정방법 및 공급절차 등에 대하여는 「주택법령」의 관련 규정에 따른다.

3. 임대주택 입주대상자의 세대기준은 다음 각 목과 같다.

가. 기준일로부터 임대주택 입주시 까지 세대별 주민등록표에 부부 또는 직계존비속으로 이루어진 세대(이혼모가 직계존비속이었던 자와 동거하고 있는 세대를 포함한다.)

나. 시장․군수가 소년소녀가장세대로 책정한 세대로서 가족 2인 이상이 세대별 주민등록표에 등재된 세대

다. 형제자매 등으로만 이루어진 세대로서 가족 2인 이상이 세대별 주민등록표에 등재된 세대. 이 경우 세대주가 30세 이상 또는 「소득세법」 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 자이어야 한다.

라. 기준일부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록표에 배우자  및 직계존비속인 세대원이 없는 세대. 이 경우 세대주가 30세 이상 또는 「소득세법」 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 자이어야 하며, 동일가옥 거주자로서 주민등록 분리세대는 제외한다.

제4장  비용의 부담 등

제24조(국․공유지의 무상양여 등) ①법 제68조제1항의 규정에 따라 사업시행자에게 무상 양여된 토지(이하ꡒ양여토지ꡓ라 한다)를 현지 개량사업용으로 처분하는 경우에는 당해 토지를 점유․사용하고 있는 자(이하 이 조에서 “연고권자”라 한다.)에게 우선하여 매각하여야 한다.

②제1항의 규정에 따라 양여 토지를 처분하고자 하는 경우에 매각규모는 다음 각 호의 기준에 의한다.

1. 주거용 건축물의 토지 : 당해 건축물의 건축면적의 2배 이하로서 330제곱미터 이하

2. 주거용 이외의 건축물의 토지 : 당해 건축물의 건축면적의 2배 이하로서 660제곱미터 이하. 다만, 기존 건축물의 건축면적이 200제곱미터를 초과하는 경우에는 그 건축면적 이하로 하되 신축건축물인 경우에는 그러하지 아니하다.

③당해 건축물 주변의 토지로서 다음 각 호의 토지가 있을 때에는 제2항의 규정에 의한 매각규모의 제한에 불구하고 이를 당해 건축물의 토지에 추가하여 매각할 수 있다.

1. 심한 경사지역 등 사실상 건축이 불가능한 토지

2. 정비계획에 의하여 도로가 대지로 용도 변경되는 토지

3. 제2항의 규정에 의한 토지의 처분 후 남는 토지로서 20제곱미터에 미달하여 연고권자에게 초과 매각이 적당하다고 관할 시장․군수가  인정하여 정비계획에 반영된 토지. 이 경우 추가매각 토지면적을 합산한 면적은 660제곱미터 이하로 한다.

④양여 토지를 매각하는 경우 당해 주거환경개선사업이 취소되는 때에는 당해 토지의 매각계약을 해제하도록 하는 특약을 등기하여야 한다.

⑤법 제68조제5항의 규정에 따라 사업시행자에게 양여된 주거환경개선구역안의 국․공유지의 관리처분에 관하여 이 조례에서 정한 사항을 제외하고는 「국유재산법」․「지방재정법」 및 「전라남도 공유재산관리조례」의 해당 규정을 준용한다.

제5장  감독 등

제25조(정비사업 추진실적 보고) ①법 제75조제1항의 규정에 따라 시장․군수는 다음 각 호의 사항을 지정․인가․승인과 고시한 때에는 처분이 있는 날부터 10일 이내에 그 내용을 도지사에게 보고하여야 한다.

1. 법 제7조와 제8조의 규정에 따른 사업시행자 지정과 고시

2. 법 제9조의 규정에 따른 사업대행자 지정과 고시

3. 법 제16조의 규정에 따른 조합의 설립(변경 또는 신고수리) 인가

4. 법 제28조의 규정에 따른 사업의 시행(변경, 중지, 폐지 또는 신고수리) 인가와 고시

5. 법 제48조와 제49조의 규정에 따른 관리처분계획(변경, 신고수리) 인가와 고시

6. 법 제48조제3항과 「주택공급에 관한 규칙」제8조 규정에 따른 일반분양을 위한 입주자 모집승인

7. 법 제52조의 규정에 의한 준공인가(준공인가 전 사용허가 포함)와 공사완료 공고

②법 제75조제1항의 규정에 따라 시장․군수는 다음 각 호의 사항을 매분기의 만료일부터 7일 이내에 도지사에게 보고하여야 한다.

1. 법 제75조2항 규정에 따른 자료제출의 명령 또는 업무 조사의 내용

2. 법 제76조의 규정에 따른 사업시행자로부터 보고된 회계감사 결과의 내용

3. 법 제77조제1항과 제2항 규정에 따른 감독처분 현황

제6장  보 칙

제26조(관련자료의 인계) 법 제81조제4항의 규정에 따라 토지등소유자, 조합 또는 지정개발자인 사업시행자는 다음 각 호의 서류를 법 제54조의 규정에 따른 이전고시일부터 3월 이내 또는 정비사업의 폐지일부터 2월 이내에 시장․군수에게 인계하여야 한다. 다만, 시장․군수는 특별한 사유가 있다고 인정될 때에는 사업시행자의 신청에 의하여 인계기간을 연기할 수 있다.

1. 소유권이전 고시 관계 서류

2. 확정측량 관계 서류

3. 청산 관계 서류

4. 등기신청 관계 서류

5. 감정평가 관계 서류

6. 손실보상과 수용 관계 서류

7. 공동구설치 비용부담 관계 서류

8. 회계와 계약 관계 서류

9. 회계감사 관계 서류

10. 총회, 대의원회, 이사회와 감사 관계 서류

11. 보류지와 체비지의 처분과 우선매수청구권자에 대한 분양 관계 서류

12. 조합설립인가서(변경인가서를 포함한다)

제27조(도시․주거환경정비기금의 설치 등) ①시장은 법 제82조제1항의 규정에 따른 도시․주거환경정비기금(이하 “정비기금”이라 한다)을 설치한다.

②법 제82조제2항제2호의 규정에 따라 정비사업으로 발생한 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금의 지방자치단체 귀속분 중 기금으로 적립되는 비율은 100분의 50으로 한다.

③법 제82조제2항제5호의 규정에 따른 “그 밖의 도 조례가 정하는 재원”이라 함은 다음 각호와 같다.

1. 정비사업과 관련된 교부금

2. 정비사업 관련 융자금 회수금과 이자 수입

3. 정비사업 관련 수탁사업 수입

4. 그 밖에 정비사업과 관련한 수입금

④영 제71조제1항에 의하여 정비기금으로 적립되는 비율은 당해 연도의 도시계획세 징수 총액의 100분의 10으로 한다.

⑤정비기금은 다음 각 호에서 정하는 경우에 사용한다.

1. 법 제63조와 영 제60조의 규정에 따른 보조와 융자

2. 법 제60조제2항 규정에 따른 정비기반시설 설치 부담금

3. 법 제36조의 규정에 따른 임시수용시설 등의 설치를 위한 보조와 융자(시장․군수가 직접 시행하는 경우에 한한다)

4. 국고융자금에 대한 상환금

5. 그 밖에 정비사업에 필요한 경비

⑥정비기금은 다음 각 호의 내용을 포함하여 회계 연도마다 수립하는 정비기금운용계획에 의하여 운용하여야 한다.

1. 정비기금의 수입과 지출에 관한 사항

2. 다음 연도 사업계획과 자금계획에 관한 사항

3. 정비기금 재원에 관한 사항

4. 그 밖에 기금운용상 필요하다고 인정되는 사항

⑦시장은 정비기금의 운용관리에 관한 사항을 심의하기 위하여 정비기금운용심의위원회를 둘 수 있다.

제28조 (권한의 위임) 도지사는 법 제4조제3항의 규정에 의한 정비구역의 지정 또는 변경지정에 따른 주민설명회 개최에 관한 권한을 시장·군수에게 위임한다.

부  칙

①(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

②(경과조치) 이 조례는 시행 전에 종전 규정에 의하여 한 처분․절차 그 밖의 행위는 이 조례에 의하여 한 것으로 본다.

③(다른 조례의 개정) 「전라남도 공유재산관리조례」일부를 다음과 같이 개정한다.

제18조제2호를 다음과 같이 한다.

2. 도시계획, 주택재개발정비구역 및 도시환경정비구역의 재산

제22조제1항제3호를 다음과 같이 한다.

3. 「도시 및 주거환경정비법」제4조의 규정에 의한 정비구역에 있는 토지 중 도지사가 「도시 및 주거환경정비법」규정에 따라 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 시행을 위하여 정하는 기준에 해당하는 사유건물에 의하여 점유·사용되고 있는 토지를 정비사업의 시행자가 당시의 점유·사용자에게 매각하는 때