공동주택 관리

법령 주요내용 및 FAQ

- 입주자대표회의, 관리비, 관리규약 등 -

* 민원이 많은 내용에 초점

2014. 9.

국 토 교 통 부

동 FAQ는

해당 질의사항에 국한되므로 개별 사실관계의 차이 등에 기인한 유사사례인 경우에

본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다.

☞ 본 내용에 오류가 있는 경우에는 국토교통부

주택건설공급과(044-201-3375)로 문의

목   차

1. 공동주택의 종류, 입주자등의 정의 등	1

2. 관리주체 등	1

3. 입주자대표회의 구성 등	2

4. 선거관리위원회 운영 등	21

5. 입주자대표회의의 의결사항 등	25

6. 관리규약 등	30

7. 관리비, 잡수입 등	32

8. 주민운동시설	35

9. 공동관리, 구분관리	38

10. 분양․임대 혼합주택단지관리	40

11. 기타	41

1		공동주택의 종류, 입주자등의 정의 등

◈ (입주자등, 법 제2조 및 영 제2조)

ㅇ (공동주택) 건축법 시행령 별표1 제2호가목내지 다목(아파트, 연립주택, 다세대 주택 * 라목의 다가구 주택은 아님)

ㅇ (복리시설) 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 시설(어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당)

ㅇ (입주자) 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속

ㅇ (사용자) 주택을 임차하여 사용하는 자

☞ 입주자 + 사용자 = 입주자등(영 제50조제1항)

ㅇ (관리주체) 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자

2		관리주체 등

◈ (관리주체 등, 법 제43조 및 영 제48조)

ㅇ 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리 → 과반수 입주시 입주자에게 관리 요구 → 입주자는 3개월 이내에 입주자대표회의 구성, 관리방법(자치 또는 위탁, 위탁의 경우 그 주택관리업자의 선정 포함, 이하 같음)을 사업주체에게 통지하고 시장․군수․구청장에게 신고

* 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상, 150세대이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식, 150세대 이상 주상복합건축물

3		입주자대표회의 구성 등

◈ (입주자대표회의 구성, 영 제50조)

ㅇ 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성, 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획 가능

ㅇ 한 단지를 수개의 공구로 구분, 순차 건설시 먼저 입주한 입주자등은 입주자대표회의 구성 가능, 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의 구성

ㅇ 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 보통․평등․직접․비밀선거를 통해 선출

- (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출

- (입후보자가 1명) 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출

ㅇ 동별 대표자의 결격 사유

- 미성년자, 피성년후견인 및 피한정후견인(‘14.4.25. 시행)

* 기존의 금치산자․한정치산자도 ① 성년후견, 한정후견 등이 개시되어 금치산 또는 한정치산 선고가 실효되거나 ② ‘18.7.1. 이후 자동 실효되기 전까지는 현행과 같이 결격사유에 포함됨(주택법 시행령(대통령령 ****호, 2014.4.25, 부칙 제4조 참조)

- 파산자로서 복권되지 아니한 사람

- 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

- 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

- 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

- 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람 포함)

- 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

- 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

- 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

- 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(관리비등)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

ㅇ 임원(회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상)은 동별 대표자 중에서 구성원(관리규약에서 정한 정원, 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출(입주자대표회의에서 간접선거)

- 500세대 이상의 공동주택에서는 전체 입주자등의 보통․평등․직접․비밀 선거를 통해 동별 대표자 중에서 회장과 감사 선출

* 다만, 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 간접선거로 회장과 감사 선출 가능

․ (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출

․ (입후보자가 1명) 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

ㅇ 동별 대표자, 입주자대표회의 회장․감사의 해임절차

- 동별 대표자 : 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임

- 직선제로 선출된 입주자대표회의의 회장과 감사 : 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임

- 간선제로 선출된 입주자대표회의의 임원 : 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임

ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한 차례만 중임 가능

* 2010.7.6. 이후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용

《 동별 대표자 결격사유 관련 》

Q 3-1		동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법?

□ 동별 대표자의 선출시 금치산자․한정치산자, 피성년후견인․피한정후견인(‘14.4.25.부터 적용), 금고이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항),

ㅇ 동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당

* (참고) 결격사유 조회 관련

① 신청인: 선거관리위원회 위원장(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)

② 범죄경력 조회: 신청인이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회

③ 금치산자․한정치산자, 파산자, 피성년후견인, 피한정후견인조회: 등록기준지(종전 본적지) 시․구․읍․면에 조회

* (주의) ‘18.6.30.까지는 금치산자․한정치산자, 피성년후견인․피한정후견인 모두가 결격사유에 해당하므로 같이 조회할 필요

Q 3-2		동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역 제공자(사업자)의 소속 임원의 범위는?

□ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호) 이 경우 그 해당범위는

ㅇ (자치관리) 관리주체가 관리사무소장이므로(법 제2조제14호), 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공․사업자의 소속 임원

ㅇ (위탁관리) 관리주체가 주택관리업자이므로

- 주택관리업자 소속 임직원

* 그 주택관리업자가 관리하는 여타 공동주택의 관리사무소장과 직원도 해당됨(법제처 법령해석 사항 반영, ‘14.9)

- 주택관리업자에게 용역 제공자나 사업자(해당 공동주택에 용역 제공자(사업자)에 한함)의 소속 임원

* 여타 공동주택에서 그 주택관리업자에게 용역을 제공하는 자(또는 사업자)도 해당됨(법제처 법령해석 사항 반영, ‘14.9)

Q 3-3		재건축 조합이나 지역주택 조합의 임원이 동별 대표자가 될 수 있는지?

□ 공동주택 관리주체의 소속 임직원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호). 따라서 만일 재건축 조합이나 지역주택 조합이 사업주체라면, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체는 관리주체이므로(법 제2조제14호나목), 관리업무 인계 전에 해당 조합의 임원은 동별 대표자가 될 수 없음

Q 3-4		관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 있는지?

□ 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음

* 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가(영 제50조제4항제8호)

Q 3-5		동별 대표자 자격상실의 경우 사퇴나 해임으로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가한지?

□ 자격상실은 사퇴나 해임에 해당하지 않으므로, 사퇴나 해임의 경우 적용되는 4년간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

Q 3-6		동별 대표자가 다른 단지로 이사가는 경우 사퇴로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가한지?

□ 이사 가는 경우 동별 대표자 자격은 자동상실되는 것이며, 사퇴는 아님. 따라서 4년간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

Q 3-7		동별 대표자 결격사유(영 제50조제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가. 다만, 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조제1항제3호)

☞ 동별 대표자의 결격사유를 선거관리위원회에서 임의 추가하는 것도 위와 같은 이유로 불가

Q 3-8		자진해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지?

□ 자진해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법시행령 제50조제4항제9호의 사퇴 해당여부를 판단하여야 할 것임

Q 3-9		동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호, ‘12.3.13 개정)

ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 투표하여 낙선된 경우라도, 곧바로 다음 재선거에 입후보가 가능함(법제처 법령해석(‘11.5.) 참조)

Q 3-10		동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지?

□ 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자  등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임

Q 3-11		관리규약에 부녀회․노인회등 임원이나 통장․이장의 동별 대표자 겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지?

□ 동별 대표자 결격사유에 부녀회․노인회의 임원이나 통장․이장은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조제4항), 동별 대표자 입후보가 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 당해 단체의 임원을 사직토록 하는 것이 바람직

Q 3-12		입주자로서 주택소유자의 아들이 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 그 주택의 소유자도 거주요건을 갖추어야 하는지?

□ 소유자로부터 대리권을 위임받은 아들은 거주요건을 갖추어야 하나, 소유자 본인은 거주요건을 갖추지 않아도 됨(법제처 법령해석(‘12.5.) 참조)

Q 3-13		공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있는지?

□ 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우에는, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있음(법제처 법령해석(‘13.1.) 참조)

Q 3-14		’10.7.6.이전에 동별 대표자를 사퇴한 사람이, ’10.7.6.(주택법 시행령 개정) 이후 동별 대표자로 출마할 경우 사퇴한 날로부터 4년이 지나지 않았다면 동별 대표자 결격사유에 해당하는지?

□ 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으므로(주택법 시행령 제50조제4항제9호), ‘10.7.6. 이전에 동별 대표자를 사퇴하였으나 사퇴한 지 4년이 경과되지 않았다면, 동별 대표자가 될 수 없음(법제처 법령해석(‘12.4.) 참조)

Q 3-15		동별 대표자 결격사유 중 관리비등을 3개월 이상 연속 체납한 사람(주택법 시행령 제50조제4항제10호)은, 현재 관리비를 체납하고 있는 사람인지, 과거에 “체납한 적”이 있는 사람도 포함하는지?

□ 관리비등 3개월 이상 연속 체납한 사람은 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지, 과거에 “체납한 적”이 있는 사람까지 포함하는 것은 아님(법제처 법령해석(‘12.7.) 참조)

Q 3-16		소유자가 동별 대표자 결격사유 해당 시, 그 소유자로부터 대리권을 위임받은 배우자의 동별 대표자 자격은 유지되는지?

1. 관련규정 : 주택법 시행령 제50조제4항

2. 대리시 등 동별 대표자 결격사유 적용 도해(법제처 법령해석, ‘12.5.)

가. 소유자(결격사유 해당)→(대리)→ 동별 대표자인 배우자

(예) 소유자가 금고이상의 실형 등 경우 → 배우자도 결격사유 해당(동별 대표자인 배우자는 자격 상실)

☞ (법제처 설명) 소유자가 결격사유에 해당하여 동별 대표자 될 수 없음에도 대리하는 배우자가 동별 대표자로 선출은 부당

나. 소유자→(대리)→동별 대표자인 배우자(결격사유 해당)

(예) 동별 대표자인 배우자의 금고이상의 실형 등 경우 → 소유자는 결격사유 해당 안 됨

☞ (법제처 설명) 소유자가 실형 등 시점에서 대리관계 청산 가능

다. 동별 대표자인 소유자→(대리×)→배우자(결격사유 해당)

(예) 배우자 금고이상의 실형 등 경우 → 동별 대표자인 소유자는 자격상실 되지 않음

☞ (법제처 설명) 부부라도 별개의 주체로서 법률의 적용 효과 역시 개별적

<법제처 법령해석>

질의제목 : 국토해양부 - 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속도 동별 대표자에 입후보 할 수 없는지 여부 등(「주택법 시행령」 제50조 등 관련)

관련문서 : 국토해양부 주택건설공급과 - 104(2012. 1. 9) 및 1298(2012. 3. 15)

1. 질의요지

가. 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속도 동별 대표자에 입후보할 수 없는지와 배우자나 직계존비속이 이미 동별 대표자인 경우에는 동별 대표자 자격을 상실하는지?

나. 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하게 된 경우, 주택의 소유자도 동별 대표자 결격사유에 해당하여 동별 대표자에 입후보할 수 없는지?

다. 주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 경우, 동별 대표자인 주택의 소유자는 동별 대표자 자격을 상실하는지와 동별 대표자가 아닌 주택소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 없는지?

2. 회답

가. 질의 가에 대하여

주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속은 동별 대표자에 입후보할 수 없고, 이미 동별 대표자인 경우에는 동별 대표자 자격을 상실한다고 할 것입니다.

나. 질의 나에 대하여

주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당한다고 하더라도 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.

다. 질의 다에 대하여

주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되더라도, 동별 대표자인 주택의 소유자는 동별 대표자 자격을 상실하지 않고, 동별 대표자가 아닌 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.

3. 이유

가. 질의 가에 대하여

「주택법」 제2조제12호다목에서는 같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 입주자로 정의하고 있고, 같은 법 제43조제1항에서는 일정한 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁관리할 것을 요구하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있고, 같은 조 제7항제2호에서는 “제3항에 따른 입주자대표회의의 구성․운영 및 의결사항”을 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 이에 근거하여 같은 법 시행령 제50조제4항제3호는 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하고 있습니다.

그런데 「주택법」 제2조제12호는 ‘입주자’의 정의를 획일적으로 규정하고 있지 않고, 가목의 경우에는 ‘주택을 공급받는 자’, 나목의 경우에는 ‘주택의 소유자’를 입주자로 보고, 또 이 사안에서 문제되는 다목의 경우에는 ‘주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속’을 입주자로 정의하고 있는바, 다목에서 입주자의 하나로 주택소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 규정하고 있는 것은 공동주택의 관리․감독 등과 관련된 권리․의무를 주택의 소유자가 직접 행사 또는 이행할 필요가 없거나, 해당 주택에 거주하지 않는 등의 이유로 소유자가 직접 행사 또는 이행할 수 없는 경우 주택의 소유자와 일정한 신분관계가 있는 자 중에서 특히 주택의 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 입주자로 보아 권리를 행사하거나 의무를 이행하도록 하려는 것이므로, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 입주자로서 동별 대표자가 될 수 있는지는 주택의 소유자를 떠나서 별개로 판단될 수는 없다고 할 것이고, 이와 같이 보는 경우 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자에 입후보할 수 있는 자격은 주택의 소유자에게서 유래한 것이므로 주택의 소유자에게 결격사유가 있어 동별 대표자에 입후보할 수 없는 경우에는 당연히 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속도 동별 대표자가 될 수 없다고 보아야 할 것입니다.

만일 위와는 달리 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속의 결격사유 해당 여부를 주택의 소유자와 독립적으로 판단하여야 하는 것으로 해석한다면, 주택의 소유자는 결격사유에 해당하여 동별 대표자로 선출될 수 없음에도, 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속은 동별 대표자로 선출될 수 있다고 보아야 하는 결론에 이른다고 할 것인데, 이렇게 되면 결격사유를 규정하여 공동주택 관련 각종 비리 등을 예방하고자 하는 입법취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.

따라서, 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속은 동별 대표자에 입후보할 수 없고, 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 이미 동별 대표자인 경우에는 동별 대표자 자격을 상실한다고 보아야 할 것입니다.

나. 질의 나에 대하여

「주택법」 제2조제12호다목에서는 “주택의 소유자”와는 별도로 “주택의 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 입주자로 포함하고 있는데, 이는 원칙적으로 주택의 소유자가 입주자로서 그 지위를 행사하지만 소유자의 미거주 등의 사유로 주택의 소유자가 입주자의 지위를 행사할 수 없는 경우에는 그 소유자를 대신하여 그 소유자의 배우자나 직계존비속으로 하여금 입주자로서의 지위를 행사할 수 있도록 하려는 것이므로 주택의 소유자는 언제든지 직접 입주자로서의 지위를 행사할 수 있고, 또한 주택의 소유자로서는 주택소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 금고 이상의 실형을 선고 받아 동별 대표자 결격사유에 해당하게 된 시점을 기준으로 대리관계를 청산하고 직접 입주자의 지위를 행사할 수도 있다 할 것이므로, 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 동별 대표자 결격사유에 해당하게 된 경우와 달리 그 주택소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받았다고 해서 이것이 곧바로 주택의 소유자에게 동별 대표자가 될 수 있는 자격이 박탈되는 결격사유가 된다고 볼 수는 없다고 할 것입니다.

따라서, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당한다고 하더라도 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.

다. 질의 다에 대하여

「주택법 시행령」 제50조제4항제8호에서는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하고 있습니다.

그런데, 주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 것은 주택의 소유자를 대리하는 지위, 즉 입주자의 지위에 있으면서 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 것이 아니고, 또한 관계법령에서는 동별 대표자에 입후보하려는 자가 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 경우만을 결격사유로 규정하고 있을 뿐, 동별 대표자에 입후보하려는 자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 경우까지 입후보를 제한하는 사유로 규정하고 있지는 않습니다.

아울러, 주택의 소유자와 그 소유자의 배우자나 직계존비속은 동거가족에 불과하여 각각은 별개의 경제주체로서 법률의 적용 효과 역시 개별적으로 나타나는 것이 원칙이므로, 이 사안의 경우 주택의 소유자가 결격사유에 해당하는지 여부는 동별 대표자에 입후보하려는 자인 주택의 소유자가 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되었는지 여부에 따라 판단해야 할 것이지, 주택의 소유자를 대리하지도 않는 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되었는지 여부로 판단할 것은 아니라 할 것입니다.

따라서, 주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되더라도, 동별 대표자인 주택의 소유자는 동별 대표자 자격을 상실하지 않고, 동별 대표자가 아닌 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.

Q 3-17		동별 대표자의 일괄 사퇴도 동별 대표자 결격사유로서 “사퇴”에 해당되는지?

□ 동별 대표자가 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우에는 4년이 지나야 다시 동별 대표자로 선출될 수 있음(법제처 법령해석( ’13.11.) 참조)

Q 3-18		공동주택의 공동소유자가 나머지 공동소유자의 동의 없이 동별 대표자로 입후보할 수 있는지?

□ 공동주택의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자로 입후보하기 위해서는 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 함(법제처 법령해석(’13.11.) 참조)

Q 3-19		동별 대표자 결격 사유가 되는 “공동주택 관리 관련” 벌금(100만원 이상, 영 제50조제4항제5호)”에서 “관리 관련”에 해당되는 경우와 그렇지 않은 경우를 대표적으로 들자면

□ 결격사유에 해당하는 경우 : 주택법 중 공동주택관리 관련 규정 위반, 관리비등 횡령, 관리사무소 직원의 업무방해, 임대주택 양도제한 규정 위반 등

ㅇ 결격사유에 해당하지 않는 경우 : 명예훼손죄, 모욕죄, 폭행죄 등

* 명예훼손죄의 경우 “공동주택의 관리와 관련하여 벌금형을 선고 받은 경우”에 해당되지 않아, 동별 대표자 결격사유가 아님(법제처 법령해석(’13.9.) 참조)

Q 3-20		동별 대표자 결격사유를 적용하는 시점은?

□ 동별 대표자 결격사유 적용 시점은 선출공고일 또는 입후보자 서류제출 마감일로 선출공고나 관리규약에 정하여 운용할 수 있을 것임. 다만, 시간의 경과에 따라 결격사유가 자동적으로 해소되는 경우(예 : 금고 이상 실형 후 5년이 지나는 경우, 미성년자가 성년이 되는 경우 등)에는 결격사유의 적용 시점을 동별 대표자 임기개시일로 선출공고나 관리규약에 정할 수 있을 것임(임기개시 전에 결격사유가 해소되므로 문제 없음)

《 동별 대표자 해임 》

Q 3-21		동별 대표자 해임사유에 회의 3회 이상 연속 불참을 규정할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 해임사유는 단지 자체적으로 판단하여 관리규약에 정하여 운용가능

《 동별 대표자 선출 방법 등 》

Q 3-22		한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지?

□ 한 동을 두개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출은 불가

Q 3-23		동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성에서 “입주자등의” 의미는 ?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)

ㅇ 여기서 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)

* (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대의 투표와 21세대의 과반수인 11세대가 찬성하면(입후보자 1명시) →  동별 대표자 선출 가능

☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)

Q 3-24		동별 대표자 선출시 선출시기를 달리 할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고,

ㅇ 선거구․선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약으로 규정할 경우 순차 선출도 가능(입주자대표회의 임기는 같이 개시되어야 할 것임)

《 임원선출, 해임 》

Q 3-25		500세대 미만 공동주택 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는?

□ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항)

ㅇ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음(5명 전원의 찬성 시 선출)

☞ 반드시 입주자대표회의 구성원의 2/3이상이 선출되어야 임원을 선출할 수 있는 것은 아님(법제처 법령해석(‘11.10.) 참조). 다만, 2/3이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성이 있으면 임원선출 가능(영 제50조제5항)

Q 3-26		500세대 이상의 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?

□ 500세대 미만의 공동주택에서는 회장과 감사를 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하나(영 제50조제5항)

ㅇ 500세대 이상의 공동주택에서는 별도의 규정이 없으므로, 굳이 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되지 않았더라도, 주택법 시행령 제50조제6항에 따라 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통해 회장과 감사를 선출할 수 있을 것임(법제처 법령해석(‘14.9) 반영)

Q 3-27		입주자대표회의 임원(회장, 감사 등)의 “직위해제”의 가능 여부 및 절차는 ?

□ 입주자대표회의 임원의 직위해제에 관하여 별도의 규정은 없으나

ㅇ 동별 대표자의 해임사유는 관리규약으로 정하므로(영 제57조제1항제3호),

- 입주자대표회의 임원의 직위해제도 이를 준용하여 관리규약에 정하여 운용하는 것이 타당

《 중임제한, 임기 》

Q 3-28		주택법 시행령 개정(‘10.7.6.) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 중임제한이 적용되는지?

□ 동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조제8항)은 대통령령 제22254호 부칙 제2조에 따라 ’10.7.6. 이후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용

* 종전 관리규약의 중임제한 규정에 따라, 중임 후 임기가 만료된 경우라도 주택법 시행령 개정(‘10.7.6.)이후 동별 대표자에 입후보 할 수 있음(중임까지 가능)(법제처 법령해석(‘11.4.) 참조)

Q 3-29		주택법 시행령 개정(’10.7.6.) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지?

□ 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(‘10.7.6.)에 따른 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되어 1회의 재임에 해당(법제처 법령해석(‘13.8.) 참조)

Q 3-30		입주자대표회의가 자진해산한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자대표회의의 잔여임기로 해야 하는지? 아니면 새로이 2년으로 해야 하는지?

□ 입주자대표회의가 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는 관리규약 및 선출공고에서 정하는 내용(종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등)에 따름

Q 3-31		동별 대표자 임기 만료일이 지나 동별 대표자가 선출된 경우, 후임 동별 대표자의 임기 시작일과 만료일은?

< 예시 >

ㅇ 전기 동별 대표자 임기 : ‘10.7.1.~’12.6.30.

ㅇ 관리규약상 차기 동별 대표자 임기 : ‘12.7.1~’14.6.30.

ㅇ 실제 동별 대표자 선출 : ‘12.9.1.

< 질문 >

① 차기 동별 대표자 임기 시작일은 ‘12.7.1.인지? ’12.9.1.인지?

② 차기 동별 대표자 임기 만료일은 ‘14.6.30인지? ’14.8.31.(만 2년) 인지?

< 답변 >

① 차기 동별 대표자 임기 시작일은 ‘12.9.1. 즉 실제 선출일(’12.7.1.부터 시작된다고 하면, 선출되지도 않은 사람에게 의결권을 행사토록 하는 불합리한 결과와 소급적용의 문제 등 감안)

② 차기 동별 대표자 임기 만료일은 ‘14.6.30. 즉 관리규약상 임기만료일(’14.8.31. 만료된다고 보면, 동별 대표자별로 임기 만료일이 달라지게 되어 입주자대표회의의 원활한 운영에 지장 초래, 입주자대표회의는 회의체로서 동별 대표자와 관련된 법률 관계를 획일적으로 처리할 필요 등 감안)

* 법제처 법령해석(‘14.4.) 참조

《 기타 》

Q 3-32		같은 단지 내 ‘가’동에서 ‘나’동으로 이사 시 동별 대표자의 자격요건중 “6개월 거주”의 적용방법은?

□ ‘가’동에서 ‘나’동으로 이사하여 ‘나’동의 동별 대표자로 나온 경우, ‘가’동과 ‘나’동의 거주기간을 합쳐 6개월 이상이라면, 동별 대표자  거주 요건을 충족함(법제처 법령해석(‘12.1.) 참조)

Q 3-33		동별 대표자의 임기 만료 후 새로 동별 대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는?

□ 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는, 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있는 것으로 사료됨(대법원 판례 2007.6.15 선고 2007다6307 참조).

ㅇ 다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당할 것이며, 조속히 새로운 동별 대표자를 선출하여 입주자 대표회의의 정상적인 운영을 도모하여야 할 것임

* 기존 동별 대표자가 부당하게 사실상의 임기연장을 노리고 새로운 동별 대표자 선출을 방해하는 등의 사유가 있을 경우에는 상기 “ 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정”으로 볼 수 있을 것임.

Q 3-34		동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지?

□ 동별 대표자의 선출절차 등은 관리규약에 정하여 운용하므로(영 제57조제1항제3호), 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리규약에 정한다면 가능할 것임

Q 3-35		감사(監査)의 감사 범위가 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지?

□ ｢주택법 시행규칙｣ 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아님(법제처 법령해석(‘11.12.) 참조)

Q 3-36		동별 대표자의 중임제한이 적용되는 “선출”의 시기는 동별 대표자 선출 공고일, 당선일, 임기 개시일 중 어느 것으로 보아야 하는지?

□ 구 ｢주택법 시행령｣(’10.7.6. 대통령령 제22254호) 시행일 전에 동별 대표자 선출 공고가 있고 그 시행일 이후에 동별 대표자 임기기 개시되는 경우, 동별 대표자의 중임 제한이 적용되는 “선출”의 시기는 동별 대표자 임기 개시일로 보아야 함(법제처 법령해석(’13.12.) 참조)

Q 3-37		입주자대표회의 의결정족수가 됨에도 결원인 선거구의 동별 대표자를 보궐선거로 뽑아야 하는지?

□ 입주자대표회의의 의결정족수가 되어 의결이 가능한 경우, 결원인 선거구에서, 보궐선거로 추가로 동별 대표자를 선출할지 여부는 관리규약 등에 따라 단지 자체적으로 판단할 사항임. 다만, 해당 선거구 입주자등의 의견을 청취하여 입주자등이 동별 대표자 추가 선출을 원하는 경우에는  가급적 그에 따르는 것이 바람직할 것임

4		선거관리위원회 운영 등

◈ (동별 대표자 등의 선거관리, 영 제50조의2)

ㅇ 입주자등은 자체적으로 선거관리위원회를 구성, 선거관리위원회는 위원장 포함 5(3*)~9명(위원장 호선)

* 500세대 미만인 단지의 위원 수 하한은 3명

ㅇ 선거관리위원회 결격사유(’14.4.25. 시행)

- 동별 대표자 또는 그 후보자

- 동별 대표자 또는 그 후보자에 해당하는 사람의 배우자나 직계존비속

- 동별 대표자 및 선거관리위원회 임기 중에 사퇴한 사람(사퇴할 당시 소속된 입주자대표회의나 선거관리위원회의 임기가 끝나지 않은 기간에 한정)

ㅇ 500세대 이상의 공동주택은 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원 위촉 가능

ㅇ (의사결정) 구성원 과반수의 찬성으로 의결, 선출에 관하여 주택법시행령 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있음

ㅇ 선거관리위원회의 구성․운영․업무(동별 대표자의 결격사유 확인을 포함), 위원의 선임․해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 규정

Q 4-1		선거관리위원회 위원의 “해임”은 무슨 근거로 집행하여야 하는지?

□ 선거관리위원회의 위원의 선임․해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항), 관리규약에서 정한 내용에 따름

Q 4-2		선거관리위원회 규정의 제․개정은 어디에서 하는지?

□ 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결가능(영 제51조제1항제1호의2)

ㅇ 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제․개정 등을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제․개정이 가능

* 선거관리위원회의 구성․운영․업무․경비, 위원의 선임․해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정함(영 제50조의2제6항, 제57조제1항제3호의2)

Q 4-3		다른 단지에 사는 사람이 선관위원이 될 수 있는지

□ “입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다(영 제50조의2)”라고 규정하고 있으므로, 해당 단지에 실제 거주하는 입주자등에 한해 그 단지의 선관위원이 될 수 있음

Q 4-4		동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람은 평생 선거관리위원회 위원이 될 수 없는지?

□ “동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람”은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으나(영 제50조의2제2항제2호), 이는 원래 소속된 입주자대표회의나 선거관리위원회의 임기 중에 한정하므로(영 제50조제2항제2호 단서 : 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람), 그 입주자대표회의나 선거관리위원회 임기가 종료된 이후에는 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원이었던 사람도 선거관리위원회 위원이 될 수 있는 것임

■ 공동주택 선거관리의 위탁 및 전자투표제 안내

① 선거관리의 위탁

ㅇ 공동주택 선거관리를 구․시․군 선거관리위원회에 위탁 가능함(영 제50조제9항)

* 제도시행 후 ‘14.3까지 동별 대표자, 입주자대표회의 회장․감사 선거를 선관위에 위탁한 사례는 총 14곳(17회)(’14.3.5 중앙일보)

ㅇ 분쟁예방 등을 위해 필요한 경우 선거관리위원회 위탁제도를 적극 활용할 필요

→ 구체적인 내용은 구․시․군 선거관리위원회 문의

② 전자투표제

ㅇ 입주민에 의한 선거관리의 어려움 감안, 투표의 편리성에 따른 입주민 참여 제고를 위해 전자투표제 실시 근거 마련

(주택법 제43조의5, ‘13.12.24. 개정, ’14.6.25. 시행)

ㅇ 입주민 참여 제고와 선거관리의 어려움 등을 감안, 전자투표제도 적극 활용할 필요

→ 구체적인 내용은 구․시․군 선거관리위원회 등 문의

< 참고자료 : 온라인투표서비스(www.kvoting.go.kr)  소개>

ㅇ (제도개요) 인터넷을 이용한 PC와 이동통신 단말기(스마트폰, 일반휴대폰 등)를 활용하여 전자투표와 개표 실시

- 선거 참여율을 높이고, 투표를 통한 다양한 사회갈등 해결 및 사회적 비용 감소를 위하여 2013년 10월부터 도입(중앙선거관리위원회)

ㅇ (선거인 투표방법) PC, 스마트폰, 일반휴대폰 활용 투표

① 문자 또는 이메일로 선거정보와 개인 로그인(또는 인증번호 등) 코드 수신

② kvoting.go.kr 홈페이지에 접속해 투표(문자를 통한 투표도 가능)

- 현장투표소가 설치된 경우, 투표소에 설치된 PC를 활용해 투표할 수 있음.

ㅇ (투표관리절차)

① 관할선거관리위원회에 이용신청 접수, 승인 후 관리자 ID/비밀번호 부여

② 선거인에게 문자/이메일 발송을 통한 투표 안내, 투·개표관리

ㅇ (장점)

- 다양한 기기를 통한 투표참여로 선거인 투표편의 제공

- 투표율 상승 및 선거의 대표성 및 민주성 제고

- 시간, 비용 절감으로 효율적인 투개표관리

ㅇ (유의사항)

- 이용기관 관리자는 접수 및 승인 이후 모든 투개표관리절차를 담당

(선거개설, 선거인안내, 투표 및 개표 실시)

- 선거인 수에 따라 산정되는 이용수수료 부과(2천세대 기준 세대당 800원 수준)

- 모바일 투표의 어려움이 있는 선거인을 위한 현장투표소 병행 가능

ㅇ (기타 자세한 문의)

- 소재지 관할 시·도 및 구·시·군선거관리위원회

- 홈페이지 www.kvoting.go.kr 참조

5		입주자대표회의의 의결사항 등

◈ (입주자대표회의 의결사항, 영 제51조)

ㅇ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결

ㅇ 입주자대표회의 의결사항

- 관리규약 개정안의 제안

- 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지

- 공동주택 관리방법의 제안

- 영 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

- 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

- 영 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

- 영 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

- 단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

- 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

- 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량

- 영 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

- 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

- 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

- 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

- 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

- 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

ㅇ 입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집. 다만, 입주자대표회의 구성원 1/3이상이 청구하거나 입주자등의 1/10이상이 요청하는 때에는 14일 이내에 반드시 소집하여야 함(회장이 미소집시는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 직무 대행).

ㅇ 입주자대표회의는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 열람이나 복사(청구자 부담) 청구시 응하여야 함

ㅇ 입주자대표회의는 주택관리업자의 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안 됨

◈ (관리방법의 결정 등, 영 제52조)

ㅇ 공동주택의 관리방법(자치관리 또는 위탁관리)은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 1/10이상이 제안 → 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법으로 결정

ㅇ 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분관리 가능

- 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의 필요, 1,500세대 이하로만 가능하며, 20미터 이상 일반도로 등*으로 구분되지 않는 경우에 한함(규칙 제23조제2항)

* 철도․고속도로․자동차전용도로, 폭 20미터 이상 일반도로, 폭 8미터 이상 도시계획예정도로, 주간선도로․보조간선도로․집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로, 일반국도․특별시도․광역시도 또는 지방도 등

ㅇ 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리키로 한 경우에는(변경 포함) “주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시)”에 따라 선정하여야 함

- 계약기간이 만료된 주택관리업자를 재선정하는 경우에는 입주자대표회의 2/3이상의 찬성으로 결정(사전의견 청취 결과 입주자등의 1/10이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)

◈ (관리주체의 업무 등, 영 제55조)

ㅇ 관리주체의 업무

- 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

- 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거

- 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

- 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

- 관리규약으로 정한 사항의 집행

- 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

- 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항

ㅇ 관리주체는 관리비등과 잡수입(예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등 관리로 인해 발생한 수입)의 징수․사용․보관․예치 등에 관한 장부 작성 후 증빙자료와 함께 5년간 보관 의무

◈ (관리비등이 사업계획 및 예산안 수립 등, 영 제55조의2)

ㅇ 관리주체는 관리비등의 사업계획 및 예산안(선거관리위원회 운영경비 포함)을 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하며, 사업실적서 및 결산서를 회계년도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 함

◈ (관리비등의 회계감사, 법 제45조의3, 제101조제2항제4호, 영 별표 13 제2호파목, ’15.1.1. 시행)

ㅇ 300세대 이상 단지는 관리비등 사용결과에 대해 매년 외부회계를 받도록(’15.1.1. 시행, 미이행시 7백만원 이하 과태료부과)

- (예외) 입주자등의 2/3 이상이 회계감사를 받지 않는데 동의한 연도에는 면제

- (300세대 미만 의무관리대상 공동주택) 현행과 같이 입주자등의 1/10이상이 연서로 요구 시 또는 입주자대표회의에서 의결하여 요구하는 경우에는 ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣ 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 감사인은 보고서를 입주자대표회의와 관리주체에게 제출

- (결과공개) 관리주체는 회계감사 결과를 제출받은 후 1개월 이내 입주자대표회의에 보고하고 해당 단지 인터넷 홈페이지(없는 경우 게시판, 관리사무소 등, 이하 같음)와 공동주택관리정보시스템에 공개

- (감사인) 입주자대표회의가 선정하되, 시군구 또는 한국공인회계사회에 감사인 추천 의뢰 가능

- 관리주체는 회계감사 거부, 방해, 자료제출 거부 등 행위 금지

◈ (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정, 영 제55조의4)

ㅇ 관리주체가 “주택관리업자 및 사업자 선정 지침”에 따라 사업자를 선정하고 집행하는 사항

- 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

- 주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

ㅇ 입주자대표회의가 “주택관리업자 및 사업자 선정 지침”에 따라 사업자를 선정하고 집행하는 사항

- 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사

- 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

ㅇ 입주자대표회의가 “주택관리업자 및 사업자 선정 지침”에 따라 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항

- 장기수선충당금을 사용하는 공사

- 전기안전관리(「전기사업법」제73조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말함)를 위한 용역(‘14.7.25. 시행)

Q 5-1		입주자대표회의 의결 시 의결정족수를 예를 들어 설명한다면(2/3 이상 선출과 그렇지 않은 경우 구분)?

□ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 선출(영 제51조). 이 경우 구성원은 2/3 이상이 선출된 경우와 그렇지 않은 경우가 다르며(2/3 이상 선출된 경우는 그 선출된 인원이 구성원임) 아래의 예시 설명을 참조

ㅇ 예를 들어 해당 단지 전체 동별 대표자 정원(구성원)이 20명이라고 할 때

☞ 20명의 2/3은 14명(20*2/3=13.33)

- (2/3 이상 선출 경우) 17명이 선출되어 있다면, 이는 정원(구성원)의 2/3이상이 이미 선출된 경우이므로(17≥14), 구성원은 그 선출된 인원임 17명임. 따라서 그 과반수인 9명의 찬성으로 입주자대표회의에서 의결이 가능함

- (과반수(즉 1/2 초과) ~ 2/3 미만 선출 경우) 13명이 선출되어 있다면, 이는 정원(구성원)의 2/3이상이 선출되지 않은 경우이므로(13<14), 구성원은 원래 정원인 20명임. 따라서 그 과반수인 11명의 찬성이 있어야 입주자대표회의에서 의결할 수 있음

- (0 ~ 과반수 미만(즉 1/2 이하) 경우) 10명이 선출되어 있다면, 이는 과반수 자체가 되지 않으므로(입주자대표회의 의결 불가) 동별 대표자를 추가로 선출하여야 할 것임

Q 5-2		알뜰시장 개설 및 사용료 징수가 주택법 위반인지?

□ ｢주택법｣ 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대하여 사용료를 받는 것은 공동주택 관리에 관한 ｢주택법｣에 위반되는 것은 아님(법제처 법령해석(‘11.11.) 참조)

6		관리규약 등

◈ (관리규약의 준칙, 영 제57조)

ㅇ 시․도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 정하여야 하는 사항

ㅇ 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 결정(사업주체가 제안한 내용은 인터넷 홈페이지와 게시판에 공고하고 개별 통지 필요)

- 관리규약의 개정은 입주자대표회의 의결 또는 입주자등의 1/10이상의 제안 → 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정, 개정 시 개정목적과 종전 관리규약 및 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 인터넷 홈페이지와 게시판에 공고하고 입주민 개별 통지

《 의결정족수 정리 》

ㅇ (동별 대표자) 입후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항)

ㅇ (회장 및 감사) 입주자대표회의 구성원* 과반수의 찬성으로 선출하며, 500세대 이상의 공동주택의 경우 후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 후보자가 1명인 경우 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제5항,제6항)

* 구성원 : 관리규약으로 정한 정원, 2/3이상 선출시에는 그 선출된 인원

ㅇ (관리방법의 결정) 입주자대표회의 <의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제52조제1항)

ㅇ (주택관리업자 재선정) 입주자대표회의 2/3 이상 찬성(사전의견 청취 결과 입주자등의 1/10 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)

ㅇ (관리규약의 개정) <입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제57조제3항)

Q 6-1		임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약은 어떻게 제정하는지?

□ 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항)

ㅇ 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당

Q 6-2		관리비등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지?

□ 관리규약이라 하더라도 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 타당하지 않으므로, 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 내용인 단전, 단수를 관리규약에 규정할 수는 없을 것으로 사료

Q 6-3		누수 부위가 세대 전용부분인지 아니면 공용부분인지 및 누수에 따른 책임주체는?

□ 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

7		관리비, 잡수입 등

◈ (관리비등, 영 제58조)

ㅇ 관리비의 비목별 세부내역

- 일반관리비

- 청소비

- 경비비

- 소독비

- 승강기유지비

- 지능형 홈네트워크 설비 유지비(지능형 홈네트워크 설비가 설치된 경우만 해당한다)

- 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)

- 급탕비

- 수선유지비(냉ㆍ난방시설의 청소비를 포함한다)

- 위탁관리수수료

ㅇ 관리비와 구분 징수가 필요한 비용

- 장기수선충당금

- 안전진단 실시비용

ㅇ 사용료

- 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)

- 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

- 가스사용료

- 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

- 정화조오물수수료

- 생활폐기물수수료

- 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

- 입주자대표회의의 운영비

- 선거관리위원회의 운영경비

ㅇ 인양기 등 공용시설물의 사용료는 사용자에게 따로 부과 가능

ㅇ 관리주체는 관리비․사용료․장기수선충당금 등을 공동주택관리정보시스템 외 해당 단지 인터넷홈페이지(없는 경우 관리사무소, 게시판 등)에도 의무적으로 공개(법 제45조제4항, 영 제58조제8항, ’14.6.25. 시행)

Q 7-1		잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?

□ 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항)

ㅇ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

Q 7-2		잡수입을 소송비용, 자생단체 지원금 등으로 사용하는 방법은?

□ 잡수입은 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2), 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하거나(영 제57조제1항제22호)

ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받는 경우(영 제51조제1항제8호의2)에 한하여 지출이 가능할 것임

* 소송비용의 경우는 입주자등 전체의 이익에 부합된다는 전제 있어야 함

Q 7-3		장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?

□ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항)

ㅇ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고,

- 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

Q 7-4		1, 2층 세대에 승강기유지비를 부과하여야 하는지?

□ 관리비등의 세대별부담액 산정방법은 관리규약에 정하므로(영 제57조제1항제11호), 상기 내용의 경우 입주자등의 의견을 합리적으로 수렴하여 관리규약에 정하여 운용할 사항

Q 7-5		공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는지?

□ 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 법령해석(’14.2.) 참조)

* 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능

→ 잡수입, 주차시설충당금, 승강기충당금 등 별도 금원으로 바로 공용부분 시설공사를 할 것이 아니라 장기수선충당금으로 전입 후 사용이 타당

8		주민운동시설

◈ (주민운동시설의 위탁운영, 영 제55조의5, ’14.4.25. 시행)

ㅇ (위탁운영 요건) 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서, 아래의 요건으로 관리주체가 아닌 자에게 위탁 운영 가능

- (사업계획승인 공동주택) 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상 제안과 전체 입주자등의 과반수의 동의

- (임대주택) 임대사업자 또는 전체 임차인의 10분의 1 이상 제안과 전체 임차인의 과반수 동의

- (주상복합건축물) 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상 제안과 전체 입주자등의 과반수의 동의

ㅇ (위탁업체 선정 방법)「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행(영 제55조의4제1호나목)

ㅇ (사용료 산정) 관리주체는 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 사용료 산정(영 제58조제4항)

* 주민운동시설의 위탁에 따른 세부적인 방법 및 절차는 관리규약으로 규정(영 제57조제1항제22호)

Q 8-1		주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?

□ 복리시설인 주민운동시설을 입주자등이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리를 목적으로 운영할 수 없음

< 주민운동시설의 영리 목적 운영 금지의 근거 >

ㅇ 주민운동시설은 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설(주택법 제2조제9호)

ㅇ 복리시설의 용도변경은 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용(주택법 시행령 별표 3 용도변경 중 신고기준)(☞ 애초에 복리시설은 영리를 목적으로 하지 않고 있는 점을 간접적으로 밝힘)

ㅇ 이러한 관련규정 등을 감안, 대법원에서도 주민운동시설은 영리로 운영해서는 안된다고 판시(대법원 2007도376, 대법원 2009도9214)

Q 8-2		주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자로부터 일정 금액만 수수료로 받고 그 이상 수익은 외부위탁업자가 가져가는 운영형태도 가능한지?

□ 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자가 해당시설을 전속적으로 관리하면서 해당 단지에는 일정금액만 수수료(임대료)로 납부하고 그 이상 수익은 가져가는 형태의 운영을 영리목적 운영으로 판단한 바 있음(2009년 대법원 판례(1, 2심 포함)),

→ 주민운동시설을 위탁하여 관리하는 외부위탁업자에게 임대료와 보증금을 받는 것은 타당하지 않으며, 위탁에 따른 수수료를 지급하는 것이 타당

Q 8-3		주민운동시설을 위탁하는 경우 위탁수수료는 입주자대표회의에서 의결, 결정할 수 있는지?

□ 주민운동시설의 위탁은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하므로(영 제55조의4제1호나목), 입주자대표회의에서 위탁수수료를 결정할 수 없음

Q 8-4		주민운동시설 운영경비는 관리비로 부과하는지 또는 사용료로 부과하는지?

□ 주민운동시설 운영경비는 ① 관리비로만 부과하는 방법 ② 일부는 관리비로 부과하면서 일부는 수익자 부담원칙에 따라 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법 ③ 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법이 있으며, 모두 가능한 방법임(실무상 ②를 많이 이용하는 것으로 파악됨)

ㅇ 어떤 방법으로 부과할 것인지를 관리규약 등에 명확하게 규정하여 운영하는 것이 타당

Q 8-5		입주자등이 헬스 강사를 초빙하여 수강료를 내면서 주민운동시설을 이용할 수 있는지?

□ 주민운동시설의 외부 전문가 위탁관리는 입주자등의 3/4 이상 찬성이 있어야 하고, 그 외부 전문가도 경쟁입찰을 통해 선정해야 하므로 상기와 같이 주민운동시설을 이용할 수 없음(다만, 헬스 강사를 관리사무소 직원으로 채용하여(파트타임도 가능) 활용하는 것은 가능할 것임)

9		공동관리, 구분관리

◈ (공동관리, 영 제52조제2항, 규칙 제23조)

ㅇ (공동관리의 요건)

- 각 단지의 입주자대표회의에서 필요성 인정

- 각 단지별로 입주자등의 과반수 서면동의(임대주택은 임대사업자 및 임차인대표회의의 서면동의) 필요

* 공동관리의 필요성, 범위, 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치를 입주자등에게 사전 통지 필요

- 합쳐서 1천5백 세대 이하일 것(의무관리대상 단지에 인접한 300세대 미만 공동주택단지를 공동관리하는 경우는 제외)

- 단지 사이에 법 제2조제6호의 시설이 없는 인접한 단지일 것

☞ 주택법 제2조제6호

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "주택단지"란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(福利施設)을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

가. 철도·고속도로·자동차전용도로

나. 폭 20미터 이상인 일반도로

다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설

주택법 시행령

제4조(주택단지의 구분기준이 되는 도로) 법 제2조제6호 라목에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군계획시설인 도로로서 국토해양부령이 정하는 도로

2. 「도로법」에 의한 일반국도·특별시도·광역시도 또는 지방도

3. 그 밖에 관계 법령에 의하여 설치된 도로로서 제1호 및 제2호에 준하는 도로

주택법 시행규칙

제3조(주택단지의 구분기준이 되는 도로) 「주택법 시행령」제4조제1호에서 "국토해양부령이 정하는 도로"란 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조에 따른 주간선도로·보조간선도로·집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로를 말한다.

도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙

제9조(도로의 구분) 도로는 다음 각 호와 같이 구분한다.

3. 기능별 구분

가. 주간선도로 : 시·군내 주요지역을 연결하거나 시·군 상호간을 연결하여 대량통과교통을 처리하는 도로로서 시·군의 골격을 형성하는 도로

나. 보조간선도로 : 주간선도로를 집산도로 또는 주요 교통발생원과 연결하여 시·군 교통의 집산기능을 하는 도로로서 근린주거구역의 외곽을 형성하는 도로

다. 집산도로(集散道路) : 근린주거구역의 교통을 보조간선도로에 연결하여 근린주거구역내 교통의 집산기능을 하는 도로로서 근린주거구역의 내부를 구획하는 도로

라. 국지도로 : 가구(가구 : 도로로 둘러싸인 일단의 지역을 말한다. 이하 같다)를 구획하는 도로

ㅇ (구분관리의 요건)

- 단지의 입주자대표회의에서 필요성 인정

- 단지 입주자등의 과반수 서면동의(임대주택은 임대사업자 및 임차인대표회의의 서면동의) 필요

* 구분관리의 필요성, 범위, 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치를 입주자등에게 사전 통지 필요

- 5백 세대 이상 단위로 구분할 것

Q 9-1		공동관리 및 구분관리의 규제(각 요건 등)가 비의무관리대상 공동주택에도 적용되는지?

□ 공동관리 및 구분관리는 의무관리대상 공동주택에만 의무화되어 있는 입주자대표회의를 전제로 하는 것으로서, 비의무관리대상 공동주택에는 동 규제(각 요건 등)가 적용되지 않음

Q 9-2		의무관리대상 공동주택에서 입주자대표회의 구성 전에도 공동관리 및 구분관리 할 수 있는지?

□ 공동관리 및 구분관리의 필요성 판단은 입주자대표회의가 하므로(영 제52조제2항), 입주자대표회의가 구성되기 전(예 : 사업주체 관리기간)에는 공동관리 및 구분관리는 불가

10		분양․임대 혼합주택단지 관리

◈ (혼합단지관리, 법 제43조제10항, 영 제52조의2, ’14.6.25. 시행)

ㅇ (기본개념) 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정

ㅇ (공동결정사항) 관리방법(위탁 또는 자치)의 결정 및 변경, 주택관리업자의 결정, 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금, 관리비 등의 공사․용역 사항

ㅇ (협의 미성립 시) 다수 면적 관리주체가 결정

- 1/2 초과면적 주체 결정: 관리방법의 결정 및 변경, 주택관리업자의 결정

- 2/3 이상면적 주체 결정: 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금, 관리비등의 공사․용역 사항

11		기타

Q 11-1		공동주택의 부대시설인 주차장을 불특정·다수의 일반인에게 유료 개방하는 것이 주택법에 위반되는지?

□ 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로, 입주자등외의 불특정·다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 주차요금을 받는 것은 허용되지 않음(법제처 법령해석, (’13.12.) 참조)

Q 11-2		위탁관리의 경우 관리 시 과태료 부과를 관리사무소장에게 하는 지 주택관리업자에게 하는지?

□ 위탁관리의 경우 관리주체는 주택관리업자이므로(법 제2조제14호), 관리주체의 법령위반 시 과태료 부과대상은 주택관리업자임

Q 11-3		주택법에 따른 과태료 부과시 불복절차는?

□ 주택법에 따른 과태료 부과시 불복절차는 아래 기고문 참조

< 기고문 출처 : 한국아파트 신문(‘11.11.16) >

주택법에 의한 과태료 부과를 다투는 방법

오민석 변호사(법무법인 산하)

주택법은 공동주택관리에 관한 감독권한을 국토해양부 장관과 지방자치단체장에게 부여하고 있고, 이에 따라 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장은 입주자 · 사용자 · 관리주체 · 입주자대표회의 등에게 시정명령, 공사중지 ․ 원상복구 등의 시정조치 및 과태료 처분을 할 수 있다(주택법 제59조, 제91조, 제101조, 제101조의 2 각 참조). 이러한 시정명령이나 시정조치 등에 대하여 불복이 있는 입주자대표회의 등은 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장을 상대로 시정명령 · 시정조치의 취소나 무효를 구하는 행정소송을 제기함으로써 시정명령과 시정조치의 적법성을 사법부로부터 판단 받을 재판청구권이 보장된다.

그런데 문제는 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장이 주택법을 근거로 입주자대표회의 등에 과태료 처분을 하는 경우이다. 주택법에는 과태표를 부과할 수 있는 근거조문만 있을 뿐 과태표 처분에 불복이 있을 경우 입주자대표회의 등이 다툴 수 있는 절차에 관하여는 따로이 절차규정을 두고 있지 않다. 그렇다면 입주자대표회의 등은 시정명령이나 시정조치에서와 같이 국토해양부 장관이나 지방자치단체장을 상대로 과태료부과처분의 취소나 무효를 구하는 행정소송을 제기할 수 있는 것일까? 결론은 그렇지 않다.

과태표 부과대상, 부과 및 징수절차, 재판과 집행절차 등 과태료 일반에 관하여 따로이 정하고 있는 “질서위반행위규제법”(2007. 12. 21. 법률 제8725호 신규제정, 2009. 04. 01.  법률 제9617호 일부개정, 2011. 04. 05. 법률 제10544호 일부개정)이 시행되고 있기 때문이다. 질서위반행위규제법은 민법, 민사소송법, 변호사법 등 일부 법률에서 규정하고 있는 과태료를 제외한 과태료 전반에 적용되는 법률로서 다른 법률에서 과태료에 관하여 달리 규정하고 있더라도 동법이 우선 적용되는 등 과태료에 관한 일반법으로 기능한다(동법 제2조, 제5조). 그런데 동법에 의하면 과태료 처분의 불복절차에 대하여는 행정소송이 아닌 특별 절차를 두고 있다. 즉, 과태표 처분을 받은 상대방이 불복하고자 하는 경우에는 처분통지를 받은 날로부터 60일 이내에 관할 행정청에 서면으로 이의제기를 하여야 하고(동법 제20조), 행정청은 이의제기를 받아들이지 않는 한 관할 법원에 이의제기 사실을 통지하여야 한다(동법 제21조). 이의제기 사실을 통지받은 법원은 비송사건절차법의 규정을 준용하여 과태료 재판을 하여야 하는데(동법 제28조), 당사자를 소환하여 심문절차를 거친 후 이유를 붙여 결정으로 재판을 할 수도 있고(동법 제31조, 제36조), 심문절차를 생략하고 약식재판을 할 수도 있다(제44조). 약식재판에 대하여 이의신청이 있을 때에는 다시 심문절차를 거쳐 결정으로 재판을 하여야 하고, 결정에 대하여는 항고로 불복할 수 있다(동법 제45조, 제50조, 제38조).

그런데 질서위반행위규제법이 정한 과태표에 대한 이의신청 및 비송사건절차법에 따른 과태료 재판절차를 거치지 않고, 과태료 처분에 대한 일반 행정소송을 제기하면 어떻게 될까? 대법원은 건축법상 과태료 처분에 대하여 비송사건절차법에 다른 과태료 재판을 거치지 않고 행정소송을 제기한 사례에서 “과태료 처분은 행정소송의 대상이 되는 행정처분이라고 볼 수 없다”는 이유로 소를 각하한 전례가 있다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95누2623 판결). 최근 서울고등법원에서도 주택법상 과태료 부과에 대하여 행정소송을 제기한 것은 절차가 부적법하다는 이유로 소 각하 판결을 한 바 있다. 따라서 입주자대표회의 등은 시정명령, 시정조치와 과태료는 각각의 불복절차가 다르다는 점에 유의하여야 할 것이다.