서민‧저소득층 주거안정을 위한

국민주택기금 지원확대 / 다가구 매입임대‧전세임대 시행

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- 건교부, 서민 주택구입자금 지원확대 및 도심 최저소득계층을 위한 다양한 임대제도 본격 도입

□ 건설교통부는 4.27『임대주택정책 개편방안』 및 6.7 『부도 공공임대아파트 조치방안』의 후속조치로 “2005년 국민주택기금운용계획(변경)”, “다가구주택 등 매입임대지침 및 전세임대지침”을 마련하여 오는 8.22부터 시행하기로 하였다.

□ 근로자‧서민들의 내집마련 지원을 위해 기금운용계획을 변경하여 금년중 근로자‧서민 주택구입자금은 3,200억원을, 후분양주택자금은 2,000억원을 증액하여 지원할 예정이다.

< 기금지원 확대 내용 >

(억원)

구 분	’05 당초(A)	’05 변경(B)	증감(B-A)
서민주택구입	12,000	15,200	3,200
후분양주택	4,000	6,000	2,000

□ 이 번에 지침을 마련한 다가구주택 등 기존주택 임대제도는 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 보다 적은 주거비 부담으로 계속 거주할 수 있도록 기존 다가구주택 등을 매입하거나 임대하여 저렴하게 임대하는 제도로서

ㅇ 매입임대는 작년 서울지역 503가구 시범사업에 이어 전국으로 확대되며, 전세임대는 금년에 처음으로 도입되는 제도이다(사업계획: 별첨)

□ 개정된 매입임대지침은

ㅇ 입주대상자를 시범사업에서 기초생활수급자를 대상으로 하던 것으로 차상위계층까지 확대하였고

* 수급자․차상위계층(1순위), 모부자가정․장애인(2순위)

* 차상위계층 : 실제소득이 최저생계비(4인가족기준 114만원)의 120%미만인 자

ㅇ 그룹홈(공동생활가정)이 종전 장애인그룹홈에서 보호아동, 노인(복지부), 미혼모, 성폭력․가정폭력피해자, 탈성매매여성(여성부), 가출청소년(청소년보호위원회), 갱생보호자가정(법무부) 등 우리 사회의 취약계층으로 다양화하였다.

ㅇ 또한, 자활의지가 있는 노숙인․쪽방거주자 등 단신계층도 매입임대주택에 입주할 수 있도록 300호를 시범적으로 운영할 계획이다.

ㅇ 그룹홈 및 단신계층용 임대주택은 입주대상자에 대한 효율적인 지원과 복지서비스 네트워크를 활용할 수 있도록 이들의 보호업무를 맡고 있는 비영리단체를 활용하여 운영하되,

- 그룹홈 등을 운영할 비영리단체는 공무원, 시민단체, 전문가 등으로 구성된 운영기관선정위원회나 국민기초생활보장법상 생활보장위원회의 심의를 거쳐 시․도지사가 선정하며,

- 비영리단체는 개별법령에 따라 입주자를 직접 선정하고, 입주자의 임대료는 무료를 원칙으로 하되, 운영에 필요한 최소경비만 받을 수 있도록 하였다.

ㅇ 임대료는 종전과 같이 영구임대주택 수준으로 제공하되, 임대료는 지역별․가구면적별로 차등을 둘 수 있도록 하였다.

ㅇ 임대기간은 2년 단위로 최초 계약후 2회에 걸쳐 재계약을 체결할 수 있어 총 6년 동안 거주할 수 있다.

□ 신규로 마련된 전세임대지침은

ㅇ 지원절차는『先 입주자선정 - 後 주택마련』을 원칙으로 하여 실수요시기에 곧장 입주할 수 있도록 맞춤형 주거지원체계로 운영될 계획이다.

- 구체적으로, 시․군․구청장이 입주자를 선정하여 주택공사(지방공사 포함)에 통보하면 주택공사는 입주자와 함께 전세주택을 마련하여 집주인과 전세계약을 체결하여 입주자에게 제공하게 된다(절차도: 별첨)

ㅇ 대상주택은 매입임대와 같이 다가구주택을 위주로 하되, 보다 다양한 맞춤형 전세임대 주거서비스 제공을 위해 국민주택규모이하인 단독주택이나 아파트도 일부 포함된다.

* 호당 전세금한도액 : 수도권․광역시 5천만원(그룹홈 1억원), 지방 4천만원이하(그룹홈 7천만원)

* 전세자금은 주택기금에서 연리 3%로 지원(국민은행→주공)

ㅇ 입주자, 임대료, 임대기간, 그룹홈은 원칙적으로 매입임대와 동일하게 운영하되, 부득이한 경우 임대료에 차등을 둘 수 있도록 하였다.

ㅇ 특히, 국민주택기금을 대출받기 어려운 저소득층에 대한 주거안정대책 마련의 일환으로 영세민 전세자금 융자대상자로서 주택신용보증기금의 신용보증거절자에 대한 전세임대를 시범적으로 도입하였다.

- 입주대상자는 신용보증거절자로서 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%이하인 무주택세대주가 대상이며

* ’04년 도시근로자 가구당 월평균소득(311만원)의 50%는 156만원임

- 금년도에는 주택공사가 소유한 5년 또는 50년 임대아파트에 신규로 임차인으로 선정된 자를 대상으로 제한적으로 실시하고, 내년부터 단독주택 등으로 확대해 나갈 계획이다.

* 주공의 5년․50년임대아파트 신규 입주자는 500가구 추정

□ 한편, 부도 공공임대아파트에 대한 지원대책은 임대주택법 개정 등 제도개선과 병행하여

ㅇ 우선 부도임대아파트를 분양전환을 받거나 경락을 받을 경우 이미 융자된 국민주택기금외에 부족한 자금을 추가로 대출받을 수 있으며

* 주택가격의 80%이내, 연리 3%(10년간), 1년거치 19년 분할상환

ㅇ 부도임대아파트의 임차인으로서 경락을 희망하지 않거나 경락을 받을 수 없어 퇴거하였거나 퇴거예정자에 대해 매입임대 및 전세임대지침에서 우선 입주자로 선정토록 하였다.

□ 이 번 조치를 계기로

ㅇ 도심 저소득층의 수요에 맞는 다양한 임대주택제도가 본격 도입됨으로써 저소득층 및 부도임대아파트 퇴거자들의 주거안정에 크게 기여할 것으로 예상되며,

ㅇ 그룹홈 입주대상자의 확대로 사회취약계층의 주거안정은 물론, 신용등급이 낮아 영세민 전세자금을 융자받을 수 없는 보증거절자에 대한 실질적인 영세민 주거지원 혜택이 주어질 것으로 보인다.

【별 첨】

’05년 국민주택기금 운용계획 변경 요약

ꊱ 서민주거안정을 위한 기금지원규모 확대

- 근로자서민주택구입 : 1조 2천억 → 1조 5,200억(증 3,200억)

- 후분양주택 : 4천억 → 6천억(증 2천억)

ꊲ 부도임대아파트 지원

지원내용	지원기준	취급기관
분양전환, 경락대금	주택가격의 80%이내, 연리 3%(10년간)	국민, 우리, 농협
강제퇴거자 전세자금	최고 5천만원, 연리 3% (기초생활수급자, 독거노인은 1%)	"
기존주택 전세지원	5천만원이하 전세, 연리 3%	주택공사, 지방공사

ꊳ 대출조건 개선 등

항 목	현 행	변 경	사 유
농어촌주택개량 지원 확대	- 기금 30% - 재특․농특 30% - 지방비 30% - 농협 10%	- 기금 40% - 재특․농특 30% - 지방비 30% - 농협 -	이율이 높은 농협자금(7%)을 저리의 주택기금(3%)으로 전환
65세이상 노인주택(부양자주택 포함)개량자금 금리 인하	- 연리 3～5.5%	- 연리 2～4.5% (1%p 인하)	고령화 대책의 일환
리모델링 자금 금리 인하	- 연리 5.5%	- 연리 4.5% (1%p 인하)	사업 활성화 유도
국민임대주택 건축단가 조정	- 324만원/평	- 364만원/평	단가 현실화
다가구주택 매입임대 확대	- ’05년 2,000호	- ’05년 4,500호	지원물량 확충

다가구등 도심임대사업 개요

□ 사업계획

	계	‘04	‘05	‘06이후
매입임대	5만호	500호	4,500호	매년 4,500호(‘06～’15)
전세임대	1만500호	-	500호	매년 1,000호(‘06～’15)
철거신축	2개소	-	2개소	‘05시범사업후 결정
단신자용	300호	-	300호	‘05시범사업후 결정
부도퇴거자전세	소요량	-	소요량	경매대상 부도임대 10～20%추정
보증거절자전세	미확정	-	500호	‘06이후 결정

* 단신자용 임대(300호)는 매입임대사업량에 포함

* 보증거절자전세임대 ‘05년 시범사업은 주공임대아파트 신규입주자에 한함

□ '05년 추진현황

- ‘04년 시범사업 503가구중 195가구 입주(장애인그룹홈 26가구)

* 기존임차인거주 140, 수리중 105, 입주자선정중 63 (입주대기자 444가구)

- 다가구매입임대주택 지역별 물량배정 및 매입중

* 3.25(1차) 및 6.9(2차) 매입공고(매입신청접수 1,925동 15,110가구)를 거쳐 1차물량은 감정평가중, 2차물량은 현지조사중

- 전세임대는 지자체 희망을 받아 시범사업지역(수도권) 선정

* 서울 금천구, 인천 중구‧남구‧부평구‧계양구‧서구‧강화군, 경기 수원‧성남‧안산‧용인‧안양시 등 12개 기초단체

- 철거신축임대주택(봉천동1, 구로동1)은 착공(7.15), 공사중, 11월 입주

□ 향후 추진계획

- 지침시행에 따른 워크샵 개최, 순회점검(8월～9월)

- 다가구매입 및 임대유형별 입주자 선정․입주(8월～12월)

매입임대지침 주요내용(개정)

□ 사업시행자 : 주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 다가구주택, 다중주택, 공동주택(85㎡이하)

* 신문, 인터넷 등 공고를 통해 매입, 다가구․다중만 매입중

□ 주택임대

- 일반가구용임대, 공동생활가정용임대, 단신계층용임대로 구분

* 필요시 광역단체가 임대유형별 물량조정 배분

□ 입주자 선정

- 기초단체가 수급자, 차상위계층(1순위), 모부자가정․장애인(2순위) 순으로 선정

- 동일순위내 경쟁시 : 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점), 청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점)

- 부도임대퇴거자, 가족 5인 이상가구, 기존세입자, 전세임대 입주퇴거자는 우선선정 특례 인정

□ 임대료 : 시중임대료 감정가의 50%이하

* 실 적용은 영구임대 수준

□ 임대기간 : 2년, 2회 연장(입주자와 주공이 계약체결)

□ 공동생활가정(그룹홈) 운영

- 입주자 : 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자

- 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

- 운영기관 : 광역단체가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

․국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

․입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적 및 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

- 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

□ 단신계층용 임대주택(시범사업 300호)

- 입주자 : 노숙인, 쪽방거주자, 비닐하우스거주자 등 주거가 일정하지 않은 취약계층(가족 포함)

- 운영기관

․노숙인쉼터 또는 상담보호센터 운영단체

․노숙인 등 주거가 일정하지 않은 취약계층 보호업무를 3년이상 수행한 단체로서 비영리민간단체지원법에 의해 등록한 단체

- 1棟 전체 공급가능, 기타 운영기관 선정 등 그룹홈과 동일

□ 철거신축임대(시범사업 2개소 17가구)

- 입주자선정 및 관리 등은 매입임대지침을 적용

* 임대료는 사업비를 감안 상향조정 허용

전세임대지침 주요내용(제정)

□ 사업시행자 : 주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 국민주택규모이하 주택(단독․아파트 포함)

□ 공급방식 :『先 입주자 선정 - 後 주택마련』원칙

- 영세민 전세임대(수급자‧차상위), 부도임대퇴거자 전세임대, 신용보증거절자 전세임대, 공동생활가정 전세임대로 구분

□ 입주자 선정

- 일반가구, 공동생활가정 : 매입임대와 동일

* 가족 5인이상가구, 기존세입자, 전세임대입주퇴거자 선정 특례는 없음

- 신용보증거절자

․영세민 전세자금 융자를 위한 주택신용보증기금의 보증서 발급이 거절된 자로서 소득이 전년도 가구당 월평균 소득의 50%이하인 자

* 시행자와 전세계약이 체결가능한 전세주택 거주자에 한함

□ 주택전세

- 부동산중개사무소를 통해 전세(필요시 신문, 인터넷 등 공고 활용)

- 전세가격은 시중가격을 기초로 집주인과 시행자가 협의 결정

- 전세기간은 2년이상 원칙(시행자는 장기간 전세구입 노력)

- 입주대상자가 거주하는 주택 우선 계약체결

- 전세권 설정 등기 또는 대한주택보증(주)의 보증 가입의무화

□ 임대료

- 매입임대와 동일하되, 임대주택 임대 등 부득이 한 경우 임대료 차등 허용

□ 임대기간 : 매입임대와 동일

* 입주후 전세계약 해지시 다른 주택으로 대체 임대

□ 대    출 : 국민은행이 시행자에게 대출

- 호당한도 : 수도권․광역시 5천만원(그룹홈 1억원), 지방 4천만원

(그룹홈 7천만원)

- 대출이자 : 연 3%(영세민 전세자금 대출이자)

- 분기별 소요자금을 일괄 대출, 분기 다음달 15일까지 남은 대출금 상환(매년 12.20기준으로 1년단위 대출기한 연장)

* 대출방식 및 기한은 현행 소년소녀가정 전세주택자금 대출과 동일

□ 공급물량제한

- 영세민 전세임대 : '05년은 수도권 500호

* 그룹홈은 영세민 임대주택 가구수의 10%로 제한

- 부도임대퇴거자임대 : 제한없음(부도발생지역, 경매시)

- 보증거절자전세임대 : ’05년은 주공 임대아파트에 한함

* 영세민 전세자금 지원대상이 아닌 영구임대․국민임대는 제외

* 물량제한은 주공 업무수행능력 감안한 것임

* ‘06년이후 물량은 건교부장관이 따로 결정

- 시행자는 공급계획을 건교부장관 승인

참 고 통 계

□ '05년 매입임대 공급계획

계	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	전북
4,500호	1,100	975	1,100	500	200	200	200	100	125

* 기초생활수급자수, 지자체 희망물량을 감안하여 배정하되, 임대수요가 많은 수도권에 집중배정(70%)

□ 취약계층별 그룹홈 수요

(가구)

구 분	계	장애인그룹홈	요보호아 동	요보호 노 인	미혼모	성폭력피해자	가정폭력피해자	탈성매매여성	갱 생 보호자
시설수요	6,515	308	132	2,860	225	70	1,270	150	1,500
실제공급	561	130	32	282	20	16	42	36	3
시설부족	5,954	178	100	2,578	205	54	1,228	114	1,497
'05희망 요구량	593	20	20	250	10	10	40	43	200

* 희망요구량은 관계부처별 지원예산 확보여건에 따른 희망요구량임

□ 사업별 임대료 수준비교

(만원)

구 분	매입임대	전세임대	매입․신축 임대	영구임대	국민임대
보 증 금	250～350	좌 동	555	250～310	1,000～1,200
월임대료	8～9	,,	14～16	5～6	13～14
관 리 비	-	,,	-	3	3
월평균부담액*	10	,,	17	10	20

* 15평 기준 임대료 비교

□ '05년 다가구매입 요청․접수현황(7.29일 현재)

계	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	전북
15,110호 (1,925동)	5,765 (872)	1,245 (156)	3,582 (336)	840 (178)	550 (72)	598 (67)	1,430 (118)	520 (81)	580 (45)

□ 노숙인 현황

(명)

구 분	계	서울	부산	경기	대구	대전	인천	기타
계	4,466	3,044	462	240	228	153	104	235
쉼 터	3,497	2,365	404	196	188	88	75	181
거 리	969	679	58	44	40	65	29	54

* 보건복지부 『‘05.보건복지백서』(‘04.12월말 현재)

□ 쪽방 현황

시 도 별		쪽방수	주민수	수급자수
계		9,030	6,545	1,512
서울	중구(남대문로 5가)	1,193	997	180
	종로구(돈의동)	697	571	87
	용산구(동자동)	1,050	1,003	287
	영등포(영등포동)	548	433	218
	동대문(창신동)	597	426	85
부산	동구	396	307	72
	부산진구	501	460	53
대구		1,760	1,000	174
인천	부평구, 계양구	454	670	63
	동구, 남구, 남동구	375	165	57
대전		1,459	513	236

* 쪽방상담소가 위치한 지역의 쪽방 현황임(‘03.12월현재)

* 자료 : 한국도시연구소 2005(복지부 내부자료 수정)

□ 보증거절자 현황(임차자금 보증처리결과 기준)

(대상기간 : ‘03.12～’04.12)

구 분	합 계	보증승인	보증승인거절	비 고
전 체	67,030건	22,170건	44,860건
영세민	9,249건	1,551건	7,698건

* 자료 : 한국주택금융공사