전남개발공사 경영진단 용역 결과

	< 용역개요>
․기 간 : ’14. 10. 24. ～ ’15. 1. 21.(90일) ․수행업체 : (주)네모파트너즈에스씨지(서울 소재, 대표 류재욱) ․소요예산 : 112백만원 ․주요내용 : 사업별 성과․수지분석, 공사 운영에 대한 컨설팅 등

Ⅰ

현 실태 진단

○ 부채 비율은 상대적으로 양호*하나, 차입금 의존도가 높고, 수익성 부족으로 이자상환 능력이 저하되어 주의가 필요한 단계

- (차입금의존도) 48.3%(시 평균 43.5%, 도 평균 43.9%)  ※ 30% 초과시 주의단계

- (이자상환능력*) 2.2(시 평균 5.0, 도 평균 4.3)   * 영업이익/이자비용

* 전남개발공사 135.9%(시 평균 238.8%, 도 평균 206.4%)

○ 과거 5년간 매출액 대비 당기 순이익률은 1.3%에 불과하고, 남악․혁신도시 등 특정 개발사업의 이익에 의존하는 손익  구조로, 동 사업 종료시 안정적인 수익창출 어려움

- 개발사업 누적 매출 비중(’09. ～ ’13.) : 전체 매출의 약 93%

Ⅱ

사업별 진단결과

□ 산업단지 개발사업

○ 산업단지의 업종, 인력공급, 정주여건 등 복합적인 미분양 원인을 해결하기 위해 다각적인 지원정책을 즉시 실행 필요

○ 타 지자체는 차별화된 기업 지원정책 및 자체 활성화 지원 노력을 시행하고 있으나, 장흥․강진군은 미흡한 상황

- (김천시) 각종 보조금 지급, 기업의 애로사항인 배수시설․옹벽설치 지원 등

- (고창군) 고용․교육훈련 보조금(최대 10억원), 분양가(50%) 지원 등

사업	문제점	개선방안
장흥 바이오식품 산업단지	□유치업종 타 지자체 산단과 중복 - 서울, 충북, 충남 등 □정주여건, 인력공급 등의 문제로 분양률 저조(산업용지 24%) □타 지자체 대비 인센티브 미비	<정주여건> □정주학자금 및 정착지원금 지원 □산단 내 공동 직장 어린이집 유치 □미니복합타운 조성 <인력공급> □산․학․연 연계를 통한 기업 맞춤형 인력 지원 □귀촌 전용지구 조성을 통한 인력수요 충족 <기업유치> □업종변경 및 용도구역 변경을 통한 맞춤형 입지조건 제시 □토지분양가의 10~30% 특별지원 □이차보전금 확대 및 물류비 지원
강진 환경산업단지	□광주, 장흥 등 인근 산단의 분양률이 저조함에도 사업 강행 □환경유해업종 제한 및 공고지연으로 입주희망업체 포기 속출 □입주요건 강화(주민동의 2/3)로 분양 한계(분양률 11.2%) □타 지자체 대비 인센티브 미비

⇒ 미분양이 지속될 경우 장기 임대, 공장 조성 후 분양(임대) 검토 필요

□ 택지 개발사업

○ 필지별로 미분양 장애요인을 고려, 분양 활성화를 위한 개선방안을 단계적으로 적용하여 분양률 제고전략 실행 필요

- (1단계) 세부 필지 분할 → (2단계) 납부조건 완화

※ 미분양 원인에 따라 용도변경 조건부 판매, 도에서 직접활용 등 추가검토 필요

사업	문제점	개선방안
남악신도시 (미분양 6.3%)	□무안군과 개발분배이익금(40%) 청구소송 진행중 □장기 미분양 토지발생(479억원)	□세부 필지 분할 후 매각 □가격 및 조건 완화 - 분납할부/거치식 할부 □용도변경 및 활용방안 마련 - 택지이용계획 변경, 수요자 용도변경에 따른 조건부 판매
광주전남공동혁신도시 (미분양 19.2%)	□최종 준공 후 정산분쟁 소지우려 □일부 미분양 토지 존재(1,098억원)
오룡지구	□사업타당성은 있지만(NPV 322억원), 시행과정에서 재정악화 우려 □선 분양 및 단계적 분양을 통한 리스크 관리방안 추진 → 선분양률 저조시 금융비용부담 확대	□조건부, 사업시기 조정 - ’15년 공동주택 선분양률 호응도에 따른 사업시기 조정 필요

* (NPV, 순현재가치) 투자사업에서 얻게 되는 순편익(편익-비용)의 흐름을 현재가치로 계산하여 이를 합계한 것으로 0보다 크면 사업성이 있는 것으로 판단

□ 관광 운영사업

○ 타당성 없는 사업을 무리하게 추진한 결과 누적적자가 발생하고 있으며, 수익성 개선 한계로 매각가능성도 낮음

○ 호텔과 의료를 접목한 체류형 의료복합시설을 설립하여  국내․외 의료관광객 유치를 통한 수익창출 사례 다수 존재

- (외국) 태국 치마솜호텔, 인도 아난다호텔, 필리핀 더파삼베니토호텔

- (국내) 원주 K-메디파크, 제주 헬스케어시티   ※ 국내사례는 모두 추진예정

사업	문제점	개선방안
영산재	□사업타당성이 없음에도 불구하고 무리하게 사업 추진(NPV -51억원) □객실(21실) 및 식음료 매출 한계	□(1안) 별도 활용방안 마련 - 영업종료 후 의료복합시설, 재활 치료시설 등 활용방안 마련 □(2안) 민간 매각 - 수익성 개선 한계로 민간매각 가능성은 낮음 □(3안) 공공성을 고려, 현행유지 - 손실에 대한 보전방안 필요
오동재	□신뢰성 낮은 평가기관을 활용하여, 타당성 검증기능 미흡 - NPV와 IRR*결과가 상이 □연회실이 협소하여 부가수익 한계 □공사채 발행으로 금융비용 발생
땅끝호텔	□사업타당성 검토없이 무리한 매입 □리모델링비가 과다하게 투입 □객실 점유율(26%) 및 식음료 매출 등 수익성 한계

* (내부수익률, IRR) 투입비용과 예상 수익의 현재가치를 동일하게 해주는 할인율로 예상리스크를 감수하면서 그만한 가치의 수익을 기대할 수 있는지 검토하는 기준

□ 여수 경도사업

○ 1단계 사업(골프장)에 대해 매각 및 민간자본유치가 우선 고려되어야 하며, 2단계 사업(골프빌라)은 전면 재검토 필요

사업	문제점	개선방안
1단계	□과도한 투자비용으로 인해 예상 영업 이익으로는 원금, 금융비용 상환 애로 - 안행부(’11.), 감사원(’14.) 매각 권고 □이주보상 문제로 대규모 상업단지 미분양(150억원)	□(1안) 민간 매각 - 전체매각, 부분매각, 민간자본 유치(공동투자) 등 다양하게 고려 □(2안) 현행 유지 - (골프장) 민간위탁 운영 검토 - (리조트) 마스터리스 추진을 통한 실적개선 후 매각 추진 ※ 2단계 사업은 분양가능성 및 투자 재원에 대한 재검토 이후 추진
2단계	□높은 분양가로 인한 미분양 우려, 추가 투입비용 재원조달 위험성 존재

○ 개발공사가 계속 보유할 경우에도, 수익성 및 품질 제고를 위해 현재 방식 외에 민간위탁·아웃소싱을 통한 운영방안 검토 필요

- (골프장) 직영(공공성 확보), 위탁(인건비 절감), 아웃소싱(책임소재 분명)

- (콘도) 대기업 프랜차이즈호텔의 마스터리스*(운영기간 보장, 우선매수권 부여)

* 건물을 통째로 임대ㆍ관리하는 사업방식

○ 2단계 골프빌라 사업은 경제성은 있으나, 높은 리스크 고려시 분양 가능성, 사업구조 등에 대한 전면 재검토 필요

- 투자타당성 분석시 가정한 분양률 80%는 현재 시장환경 변화 고려시 높은 추정치

- 분양가, 분양률, 투자비 재원조달에 따른 사업 리스크 대응방안 부재

□ 기타 사업

○ 거북배․천일염 사업은 영업적자 발생, 삼포․구성지구는 출자금 회수방안 마련 필요

사업	문제점	개선방안
삼포지구 출자사업	□사업타당성 검토없이 무리한 출자 강행으로 손실 발생 □F1경기장 소유권 이원화로 비효율적 재산관리(건물→도, 토지→공사) □민간투자자 미확보로 2단계 사업 미추진 → 회계상 손실처리	□삼포지구 출자지분 회수방안 마련
구성지구 출자사업	□도와 농어촌공사 간 부지대금 분쟁으로 사업 지연 □개발사업 착공시기가 당초 계획보다 지연됨에 따라 재무부담 가중 우려	□현재 초기사업 단계로, 향후 사업에 따른 리스크 관리 및 출자금 조기 회수방안 마련
울돌목 거북배	□관광객 유입 저조, 위탁방식의 항로변경 무산 등 수익성 악화 □누적적자(12억원) 발생에도 불구하고 사업중단 및 민간매각 한계 - 국비지원사업으로 영업중단 곤란	□여수시, 해남군에게 양도 및 이양
천일염 판매사업	□사업기반(판매처, 유통망 등) 취약으로 수익성 저하 □민간영역 침해라는 감사원 지적사항	□사업중단 후 시설물 매각 □홍보 및 마케팅사업 전환

Ⅲ

미래 주력사업(안)

□ 중·소규모 택지/주택 개발사업

○ 정부정책, 시장성 등을 고려, 중·장기적으로 대규모 택지개발 보다는 개발계획에 근거한 중·소규모 택지개발 필요

택지개발 계획	추진방안
□(정부정책) 공급과잉문제 해결을 위해 지역실정을 고려한 중소규모 택지개발 우선 - ’17년까지 LH공사 330만㎡ 대규모 택지개발 불가 □(시군별 개발계획) 목포, 여수, 나주, 화순 중심으로 정주여건 개선을 위한 주거단지 조성예정 □(신도시 주변환경) 남악신도시, 혁신도시 유입인구 및 상업지구 팽창에 대비한 택지개발 필요 □(주택종합개발계획) 목포, 순천 중심의 예술인 마을 및 친환경 마을 개발계획	□전남의 지리적 특성을 반영한 권역별 중심의 중(30~50만평), 소규모(~30만평) 택지개발 고려 ※ 타당성 검증을 바탕으로 선별적, 단계적 사업 추진 □도시지원 기능강화를 위한 소규모 택지개발(주거, 교육 등) □중소형 공공주택 분양사업 - 오룡지구에 공공주택 분양/임대 사업 시범 수행

□ 임대주택 사업

○ 장기임대주택, 행복주택 및 직접 매입을 통한 임대주택 중심으로 임대사업 추진

추진방안	주요내용
□장기임대 및 5년/10년 임대주택 병행 공급	□장기임대(영구임대, 50년 등) 주택사업은 서민주거 안정성을 위한 사업으로 공익적 역할에 부합 □장기임대주택 사업의 손실 보전을 위하여 5년/10년 임대 후 분양사업을 병행하여 전개
□도시재생사업과 연계된 행복주택 공급	□재정적 부담과 공공성을 고려한 도시재생 사업 /주거환경개선사업과 연계한 행복주택 공급
□직접 매입을 통한 임대주택 공급	□미분양 아파트를 국가기금으로 선 매입 후 임대, 도심내 노후 다가구 주택 매입 후 임대하는 사업은 공익적 역할에 부합

⇒ 임대주택 공급 규모 및 시기, 장기임대/국민/공공임대 비율, 건설형/매립형 비율은 정책적인 판단과 재정여건을 고려하여 선택

○ 전남은 장기임대 주택의 수요에 비해 공급이 저조하며, 정부의 임대주택공급 확대 정책을 고려한 임대주택 사업 추진 필요

- (전남) 수요 8,952호 대비 공급 5,001호(공급률 56%, 평균 대기기간 24월)

- (주택시장 정상화 종합대책) 지자체와 지방공사가 사업을 시행하는 경우 건설자금 금리인하 등 다양한 인센티브 제공

○ 국고보조를 받거나 타 사업으로부터 손실을 보전받아 장기임대사업의 부족한 수익성 충당 가능

추진방안	주요내용
□국고보조	□삶의 질 향상 지원법(노후시설 개선사업 중심) - 건설 후 15년 이상 경과된 영구 임대, 50년 공공임대 주택 대상 - 국가, 지자체, 관리주체간 사업비용을 분담하는 매칭펀드 구조 - 임대주택의 사업비용을 줄이기 위해서는 사업비의 상당부분을 차지하는 노후시설 개선사업의 다각적인 원가절감 노력 요구 ※ 소득수준별로 임대료를 차등 부과할 경우 예산범위 내에서 차액의 국가지원 가능
□중소규모 택지개발사업 으로부터 손실 보전	□장기임대주택사업은 공익성 사업으로, 향후 지속적으로 요구 □중소규모 택지개발로 발생되는 이익을 통한 지원 필요
□수익성을 고려하여 사업 포트폴리오 구성	□장기임대주택은 적자 발생 사업 □수익성이 있는 5년/10년 임대주택사업을 함께 하여 공익성과 수익성이 조화를 이루는 사업추진 고려가능(경북개발공사 등)

○ 지방공사가 시행하는 행복주택사업은 정부에서 다양한 혜택을 검토하고 있으므로, 행복주택사업 모델의 우선 검토가 필요

행복주택 사업	정부지원
□철도부지, 유휴 국․공유지, 공공시설 용지 등의 토지를 활용하여 공급하는 새로운 공공임대주택 - 45㎡ 이하, 직주(職住) 근접 가능용지 □공급물량 중 80%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 사회활동이 왕성한 계층(60%)과 주거취약계층(20%)에 우선적으로 공급 - 20%는 소득에 따라 차등 공급 - 산업단지에 공급하는 경우 산단근로자에게 80%를 공급 □’17년까지 행복주택 14만호 공급계획 - (‘14년) 2.6만호, (’15.~‘17.) 매년 3.8만호	□국민주택기금 금리인하 - 도시재생용지, 공공용지에서 사업시행자로 참여하는 경우 기금금리 인하 (2.7%→최대 1.0%)
	□행복주택 건설자금 지원 - 국가예산에서 30%를 출자, 국민주택기금에서 40%(2.7%, 20년거치 20년 상환)를 융자
	□입주자 우선 선정 권한 - 지자체의 입주자 우선선정 권한 70% 까지 확대 ※ 정부 시행시 지자체장의 우선 공급범위 50%

⇒ 도시재생사업, 주거환경개선사업 공모에서 행복주택사업과 연계할 경우 우선지원 대상으로 선정

□ 도시재생 사업

○ 행복주택과 연계된 도시재생사업이 필요하며, 향후 전남의 지역 활성화를 위한 도시재생사업 확대 추진 필요

도시재생 정책 및 전남 상황	추진방안
□(정부정책) 행복주택사업과 연계시 다양한 인센티브 및 건설자금 금리인하 등 □(전남의 상황) 동부권을 중심으로 주택노후화가 증가하며, 각종 신도시 개발로 구도심과 신도심의 격차 심화 □(전남 도시재생) 농촌 생활환경 개선과 주거 환경개선을 통한 도시재생사업 추진 중 ※ 목포, 순천(’14년)을 시작으로 매년 2~4개소 선정목표 □(타 공사) 도시재생 사업을 추진하고 있거나, 새로운 사업영역으로 확대하고 있는 추세	□(단기) 행복주택과 연계된 도시재생 사업 우선 추진 - 노후화된 지역을 중심으로 주택환경 개선과 행복주택 사업을 연계 □(중장기) - 목포, 순천, 여수의 주택재건축 지구 사업 참여를 통한 재건축 사업역량 강화 - 시군별 공공용지 개발 및 정비를 통한 복합문화타운 조성 등의 사업 확대 □(장기) 탄소제로주택 공급 사업을 활용한 수익성 제고방안 모색

⇒ 사업수행, 확장을 위해 관련 조직정비 및 수행역량 강화가 전제되어야 하므로 단계적 확대

□ 기타 신사업 개발

○ 공공성, 수익성, 도민행복을 위한 사업을 영위해야 하며, 이러한 원칙에 따라 신규사업 선정 필요

- (예시) 고령화 친환경 주택사업, 에너지제로하우스 보급사업, 자연장지관리사업, 도심형 생활주택 사업 등

Ⅳ

사업리스크 관리체계 정립 및 조직개편

□ 사업 리스크 관리체계 재정립

○ 전문․독립적 평가를 위한 투자타당성 평가, 투자사업심사위원회 심의 프로세스 강화, 전사적 관점의 리스크 총량을 설정, 관리

- (투자타당성) 회계/재무 전문인력 보강, 공신력 있는 평가기관 활용

- (투자사업심사위원회) 리스크 관리전문 외부인원 충원, 기존 사업  심사 외에 연 2회 정기 개최 권고

- (이사회 심의의결) 리스크 총량 한도내에서 관리, 프로젝트별 우선순위를 도출, 사업추진 단계 모니터링 강화 및 실효성 극대화

□ 신규사업에 맞는 조직개편

○ (단기) 사업종료 및 축소로 인한 조직을 임대주택건설사업단으로 통폐합하여, 단기적으로 사업수행 조직구성 및 리스크 역량 강화를 위한 팀으로 구성

○ (장기) 도시재생 사업영역의 확장이 필요하며, 이에 따른 전문성 강화를 위해 세분화된 팀으로 구성

□ CEO 직속의 사후관리 기구 신설

○ 개선과제 실행을 전담하는 CEO 직속 사후관리가구 신설

- 도(道)와 공사의 모든 핵심관계자 참여, 협업을 통해 실행력 강화

- 제안된 개선과제를 검토하여 실행계획을 작성하고, 수행과정을 관리

Ⅴ

진단결과 조치계획

□ 자체 경영혁신방안 마련

○ 도 관련부서, 개발공사, 외부전문가 등과 함께 연구용역에서 제시된 방안들에 대해 충분히 논의하여 사업의 방향을 정하고 경영혁신방안 마련(3월까지)

□ 부채관리 강화 및 책임경영체계 구축

○ 지방공기업 부채감축 및 경영활성화 방안에 따라 확정('14.9)된「부채 감축목표」를 차질없이 이행토록 지도･감독

- 부채비율 개선목표 : '13) 136% → '15) 115% → '17) 106%

○ CEO의 경영목표 설정 및 성과계약 이행실적 평가 등을 통한 책임경영제 정착

- 평가결과를 기관장 연임․해임 기준자료로 활용, 연봉 및 성과급에 반영